Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий

Альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — это сделка, с помощью которой удобно осуществлять обмен одной квартиры на другую. Этот вид сделок наиболее распространен на рынке квартир.

Алгоритм совершения альтернативной сделки по отношению к человеку, осуществляющему обмен, следующий:

1. Квартира выставляется на продажу (подробности – раздел ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ), с отражением того обстоятельства, что она продается как альтернативная.
2. Одновременно с выставлением квартиры на продажу осуществляются начальные шаги по покупке квартиры взамен продаваемой. Полностью процесс покупки квартиры изложен в разделе БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ . Таким образом выявляются и просматриваются варианты искомой квартиры на покупку. Выполняя эти действия, человек для себя определяется в том, что квартиры, отвечающие его пожеланиям, реально существуют. Хорошо, когда найденных на покупку вариантов оказывается несколько. Ситуация усложняется в случае если вариант один-единственный. А если вариантов не найдено вообще, то дальнейшие действия по обмену с первоначальными позициями продавца безперспективны. И путей дальнейших действий для него два: умерить свои пожелания, или прекратить процесс обмена и снять квартиру с продажи.

1. Если выявляется наличие устраивающих Вас квартир на покупку, то Вы их запоминаете, и только. Никаких переговоров по их покупке вести не стоит ввиду отсутствия у Вас пока возможности покупки — не нашелся покупатель с реальными денежными средствами.

Теперь необходимо сосредоточится на продаже квартиры.

1. При появлении покупателя, готового купить квартиру на устраивающих Вас условиях, с ним нужно заключить предварительный (авансовый) договор на покупку квартиры на срок, в течение которого вы с большой долей вероятности сможете достроить альтернативную цепочку до конца и подготовить ее к сделке.

еще раз просмотреть объявления по подходящим вариантам обмена, определиться с лучшим,

заключить так же договор аванса, только уже на покупку квартиры, собрать документы на продажу квартир в цепочке,

подготовить договора купли-продажи, договориться о взаиморасчетах, времени и месте встречи.

1. В назначенное время встречаются все стороны сделки с необходимыми документами и деньгами. Сторонами альтернативной сделки — цепочки договоров купли-продажи являются: покупатель первой квартиры, продавец последней квартиры, продавец первой квартиры — тот кто и осуществляет обмен.

Определенные таким образом суммы покупатели помещают в отдельные депозитарные сейфы банка. По каждому сейфу составляется банковский договор, по которому одноразовый доступ к сейфу получает определенный продавец при выполнении им согласованных сторонами сделки условий, одним из которых является предъявление банку договора купли-продажи о переходе права собственности от продавца покупателю.

Далее проверяются и подписываются договора купли-продажи квартир.

Затем договора сдают в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Делают это через МФЦ. Получить обратно договора купли-продажи после регистрационных действий можно через две недели.

1. Получив с регистрации документы, продавцы имеют возможность получать деньги, и, выполняя свои обязательства, передают квартиры покупателям в согласованные ранее сроки с подписанием акта передачи квартиры.

[2]

На этом альтернативная сделка купли-продажи заканчивается.

Наше агентство осуществляет обмен в соответствии с разделом ВЫГОДНО ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ. Советуем ознакомиться с ним.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

[1]

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

• Провести оценку недвижимости.
• Найти подходящих покупателей-продавцов.
• Проверить сделку с юридической точки зрения.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Основной договор.
• Заверение и регистрация договора.
• Регистрация права собственности.
• Подписание акта приема-передачи.
• Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

• Паспорта сторон.
• Выписки из ЕГРН.
• Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
• Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

• Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
• Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
• Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск	Возникающая проблема

Действия сторон не согласованы друг с другом В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться. Затягивание сроков Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев. Не проведенная регистрация Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день. Отказ от сделки Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Альтернативная сделка купли продажи квартиры — порядок действий и риски

В профессиональной среде используется несколько определений для разных типов сделок купли-продажи: «чистая» (прямая) продажа, «альтернатива», «цепочка» (несколько объединенных «альтернатив»). На сегодняшний день альтернативная сделка купли-продажи квартир, домов и другой недвижимости является самой востребованной. Так, по данным аналитиков, в Москве из всего годового оборота более 70% сделок являются альтернативными. Это объясняется просто: продавцы, как правило, не остаются с деньгами на руках, а сразу приобретают другое жилье взамен.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Безусловно, «альтернатива» сложнее в реализации, чем «чистая» продажа. Первая требует больше временных и технических ресурсов, к тому же характеризуется наличием специфических рисков. Но, несмотря на это, как вариант обмена квартир через куплю-продажу альтернативная сделка имеет бешеную популярность на рынке недвижимости.

Сложность оформления подобных сделок заключается в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких заинтересованных покупателей, заключив несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Порядок действий

Поскольку самостоятельный поиск покупателя может занять не один месяц, стоит начать с оценки недвижимости и подготовки документации.

Чтобы назначить адекватную цену на объект, следует изучить спрос и предложение в регионе. Учитываются стандартные параметры:

• площадь, этаж;
• техническое состояние;
• год постройки;
• расположение по отношению к социальным объектам;
• транспортная развязка.

В некоторых случаях (например, при покупке квартиры в ипотеку), требуется официальное оценочное заключение. Нужно будет заключить договор с независимым специалистом, который проведет оценку, основываясь на документах, визуальном осмотре и знании рынка.

Поиск покупателя и новой квартиры

Объявления о продаже с фото и видео объекта размещаются на специализированных интернет-ресурсах, в печатных изданиях, соцсетях. Однако для более эффективного поиска при купле-продаже квартир через альтернативную сделку рекомендуется заключить соглашение с надежным агентством недвижимости.

Предварительные договора

Так как оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет важное значение — он становится гарантией выполнения сторонами взятых на себя обязательств в рамках процедуры.

Основные условия, указание которых обязательно:

• предмет договора;
• размер доплаты, аванса/задатка;
• согласие продавца подтвердить честность продажи;
• окончательный срок заключения сделки.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Запрашиваются технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП, расширенное извлечение из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке, информация об отсутствии обременения (можно посмотреть на сайте Росреестра). Эксперты рекомендуют потребовать от продавца справку о дееспособности.

Расчеты при альтернативной сделке купли продажи квартиры

В простой цепочке схема выглядит следующим образом:

• Первый покупатель считается основным источником денег. Он закладывает в банковскую ячейку сумму, в которую оценивается первая продаваемая квартира.
• Если цена первого объекта превышает стоимость второго, арендуется дополнительная ячейка. В нее помещается разница. Если же стоимость первой квартиры меньше второй, в дополнительную сейф-ячейку помещают доплату.
• Продавцы-участники «альтернативы» получают доступ к банковским сейфам лишь при документальном подтверждении передачи прав собственности.
• В договоре четко прописывается, какой из сторон какая ячейка предназначается и на каких условиях предоставляется доступ.

Заключить ДКП, произвести расчеты, передать документы на регистрацию можно либо воспользовавшись услугами нотариуса, либо самостоятельно, либо через агентство недвижимости.

Риски альтернативной продажи

Связанные с альтернативной продажей риски могут быть разного характера.

• Человеческий фактор. В какой-то момент один или несколько участников цепочки могут отказаться расставаться со своей квартирой или покупать выбранную альтернативу.
• Невнимательная проверка документации. Один из участников цепочки может оказаться недееспособным или выяснится, что у объекта есть другие собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу.
• Некачественная проверка квартиры на чистоту. При регистрации перехода прав может вскрыться факт, что есть обременение, задолженность по уплате налогов, жилье находится под арестом или является предметом спора в суде.

Подготовка даже простой «альтернативы» из трех участников требует от риэлтора массы усилий и мастерства. Согласованная схема может внезапно рухнуть из-за отказа одной из сторон или ошибки в документах. Профессионалы рынка категорически не рекомендуют проводить альтернативные сделки купли-продажи квартир самостоятельно, и тем более экономить на посреднических услугах, приглашая сопровождать цепочку сомнительных специалистов.

Экспертное мнение
Дополнительная сложность состоит в том, что каждая купля-продажа является независимой, поэтому Росреестр регистрирует их по отдельности. Следовательно, приостановив регистрацию одного объекта, регистратор не имеет оснований поступить так же с другими из «цепочки». В итоге какое-то «звено» может оказаться без жилья. Гарантом альтернативной сделки может стать профессиональное агентство недвижимости, которое в рамках соглашения с клиентами отслеживает этапы регистрации и (при необходимости) своевременную приостановку регистрации всех договоров до разрешения проблемы.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — отличная возможность изменить условия проживания без серьезных денежных вложений. Но в то же время это весьма непростая в плане организации процедура. Агентство недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды» гарантирует успех для каждой альтернативной сделки под патронажем наших специалистов. Мы готовы подобрать устраивающиеся всех участников варианты, предусмотреть множество нюансов, провести экспертную работу по предупреждению рисков, подготовить документацию, организовать безопасные расчеты и многое другое.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Вопрос:

Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников. Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках? Какие условия доступа к ячейке нужно указывать?

Ответ:

Организация денежных расчетов в альтернативных сделках купли-продажи квартир на практике происходит путем передачи наличных денег через несколько банковских ячеек. Как это происходит? Обо всем по порядку.

Что такое Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка с недвижимостью, как и где она применяется, какие риски для нее характерны – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке. Здесь же мы рассмотрим только особенности денежных расчетов при совершении альтернативных сделок купли-продажи квартир, в том числе с доплатой.

Основная особенность таких расчетов в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.

Рассмотрим, как происходят денежные расчеты через банковские ячейки на примере сделки с тремя квартирами – когда продается квартира-1, и одновременно покупаются с доплатой две альтернативные квартиры №2 и №3 (см. рисунок).

Предположим, что квартира-1 продается за 100 руб., а квартиры №2 и №3 стоят по 60 руб. каждая. Соответственно, для их покупки Продавец-1 доплачивает из своего кармана 20 руб.

Порядок проведения расчетов через банковские ячейки выглядит так:

1. Аренда ячеек в депозитарии банка (подписание договоров аренды).
2. Составление дополнительных соглашений (допсоглашений) к договорам аренды об условиях доступа к ячейкам.
3. Пересчет, проверка и закладка наличных денег в ячейки.
4. Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартир (подписание трех договоров купли-продажи – ДКП).
5. Регистрация альтернативной сделки с квартирами (регистрация всех трех продаж квартир).
6. Получение доступа к деньгам продавцами квартир №2 и №3.

Теперь подробнее, по шагам.

ШАГ-1. Покупатель арендует две ячейки в депозитарии банка (по количеству конечных получателей его денег). Продавец-1 арендует еще одну ячейку (для передачи своей доплаты). Банк подписывает с ними три договора аренды ячеек, соответственно, и выдает им три ключа от них.

ШАГ-2. Все участники сделки собираются в банке, составляют и подписывают три допсоглашения (к каждому договору аренды ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке. Для каждого получателя денег здесь (для Продавца-2 и для Продавца-3) условием доступа будет наличие у него на руках зарегистрированного Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (ДКП) своей квартиры, и двух Откроется в новой вкладке.»>Выписок из ЕГРП (ЕГРН) по другим (чужим) квартирам. Такие выписки из реестра по любой квартире каждый может заказать и получить самостоятельно, это общедоступная информация.

Почему нужно заботиться о регистрации «чужих» квартир? Потому что иначе (если какая-либо из квартир не пройдет регистрацию) возникнет неприятная ситуация, когда один из участников сделки остается без квартиры или без денег. Чтобы этого не произошло, доступ к любой ячейке в альтернативной сделке должен открываться только при условии регистрации продаж ВСЕХ квартир, участвующих в этой сделке. И это условие указывается в каждом допсоглашении.

Но засада здесь в том, что на деле одновременную регистрацию всех договоров никто не гарантирует (ведь юридически они независимы друг от друга). Поэтому всегда есть риск «частичной регистрации», когда одну квартиру из цепочки, например, заворачивают с регистрации по какой-то причине. Как устраняется этот риск рассказано здесь – Откроется в новой вкладке.»>специфические риски альтернативной сделки.

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2).

Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке. Плюс добавляют к этому сроку некоторый запас времени, на случай Откроется в новой вкладке.»>задержек в регистрации (причины возможных задержек см. по ссылке).

На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).

См. пример расстановки сроков доступа к банковской ячейке на рисунке:

ШАГ-3. Сроки и условия доступа к банковским ячейкам зафиксировали, теперь можно закладывать туда деньги. В депозитарии банков, обычно, есть специальные комнаты с аппаратами для пересчета и проверки подлинности купюр. В эти комнаты заходят те, кто закладывает деньги и те, кто будет их получать. Вместе они пересчитывают наличку, проверяют купюры, и раскладывают деньги по ячейкам в соответствии с условиями сделки. Сотрудник депозитария запирает их, и передает ключи от них арендаторам этих ячеек.

Ключи, обычно, остаются у тех, кто закладывал деньги, и передаются получателям денег после регистрации сделки, в обмен на Откроется в новой вкладке.»>Расписку в получении денег за проданную квартиру (подробнее о ней – по ссылке).

Головному Покупателю следует взять такую расписку даже у Продавца-1, хотя тот реально денег в руки по условиям альтернативной сделки не получает. Иначе Покупатель вешает на себя риск судебного иска от Продавца-1 в том, что денег тот за свою проданную квартиру (согласно ДКП-1) не получил. А это уже Откроется в новой вкладке.»>основание для признания сделки недействительной.

ШАГ-4. Денежные расчеты по сделке полностью подготовлены. Теперь пора подписывать договоры купли-продажи по всем квартирам в составе цепочки. Это можно делать и в другом месте, и в другой день.

Как грамотно составлять Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), какие условия в нем предусмотреть – рассказано в Глоссарии по ссылке.

ШАГ-5. После подписания всех договоров купли-продажи, их вместе с комплектом документов отдают на регистрацию в местные отделения Росреестра, следя за тем, чтобы регистрация всех трех договоров (в составе одной альтернативной сделки) прошла одновременно.

Передать документы на регистрацию можно и через районные МФЦ «Мои документы». А следить за ходом регистрации можно на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

ШАГ-6. После завершения регистрации, каждому участнику договора возвращают его экземпляр ДКП (только по его квартире), со штампом Росреестра и надписью о том, что переход права собственности по договору произошел. Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.

Имея на руках паспорта, зарегистрированные договоры и выписки из реестра, Продавец-2 и Продавец-3 отправляются в банк и получают доступ к ячейкам с деньгами.

В условия доступа к отдельным ячейкам можно вносить и дополнительные документы. Например, чтобы стимулировать продавцов побыстрее выписаться из квартир после продажи, можно в условия доступа к деньгам добавить условие о предоставлении (помимо перечисленных выше документов) еще и Откроется в новой вкладке.»>Выписки из Домовой книги или заменяющего ее Откроется в новой вкладке.»>Единого жилищного документа (ЕЖД) по адресу проданной квартиры.

Если в сделке участвует большее количество квартир, и выстраивается цепочка альтернативных продаж – принцип денежных расчетов остается тот же самый, меняется только количество ячеек и, соответственно, количество допсоглашений о доступе к ним.

Вообще, при возникновении сложностей в оформлении доступа к ячейке, следует проконсультироваться с работниками депозитария банка – для них такие сделки, обычно, являются типовыми.

Также, для безопасности расчетов, можно договориться с банком о блокировке доступа к ячейке для всех, в случае неадекватных действий кого-либо из участников сделки. Доступ откроют после совместного разбирательства со службой безопасности банка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости – это наиболее распространенная операция на вторичном рынке недвижимости, которые имеет свои особенности и определенные риски.

Большая часть сделок, заключаемых на рынке недвижимости, являются альтернативными. Это значит, что продавая квартиру, бывший собственник не тратит деньги на свои нужды, а приобретает иное жилье взамен старого.

Другими словами, альтернативная сделка предполагает обмен одной недвижимости на другую. Причины заключения такой сделки могут быть самые разнообразные: острая потребность в свободных средствах, необходимость разъехаться или желание улучшить свои жилищные условия.

Альтернативная сделка: понятие и особенности

Особенность такой сделки состоит в том, что в ней одновременно могут участвовать от 3 до 6 собственников.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

При этом подписание договоров купли-продажи от всех продавцов/покупателей происходит в один день, как и переоформление прав собственности.

На практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

1. Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
2. Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
3. Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.

Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.

Но есть и определённые недостатки у такой сделки: это высокая комиссия, которую нужно заплатить риелтору (она может быть на 100-200% выше, чем при стандартной схеме), а также более низкая стоимость продажи альтернативной квартиры (дисконт в 10-15% требуется для привлечения покупателей в цепочку).

Порядок действий при альтернативной сделке

Такая сделка купли-продажи – многоступенчатая процедура, которая предполагает прохождение нескольких этапов:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

1. Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.
2. Поиск покупателя. Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр. Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.
3. Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
4. Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.
5. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
6. Подписание основных договоров купли-продажи.
7. Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
8. Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.

Перечень необходимых документов

Для заключения альтернативной сделки купли-продажи потребуется стандартный пакет документов от всех собственников:

1. Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений на квартиры.
2. Экспликация и поэтажный план из БТИ.
3. Документы, подтверждающие права собственности на квартиры (свидетельства/выписки).
4. Документы, подтверждающие возникновение прав собственности.
5. Согласия супругов всех собственников-участников сделки, удостоверенные у нотариуса.
6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
7. Выписки из домовой книги о прописанных в квартирах жителях или об их отсутствии.

Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры проходит по следующему сценарию (для примера рассмотрена ситуация размена, когда одна квартира продается, а взамен приобретаются две другие с доплатой):

1. Подыскиваются подходящие под потребности альтернативные квартиры.
2. Производится оценка всех трех квартир и рассчитывается необходимая доплата.
3. Поиск покупателя для первой квартиры и согласование с ним условий.
4. Собираются и оформляются документы на первую квартиру, подписывается предварительный договор с покупателем, вносится задаток или залог.
5. Из полученных денег вносятся авансы/залоги за альтернативные квартиры.
6. Готовятся документы на альтернативные квартиры.
7. Разрабатывается шаблон договора купли-продажи.
8. Арендуются три ячейки в банке для закладки денежных средств и подписывается договор с условиями доступа к ячейкам (какие документы нужно предъявить продавцам и в какие сроки).
9. Все три договора подписываются одновременно с участием нескольких сторон.
10. Передаются документы на госрегистрацию в Росреестр. Оплачивается госпошлина за данную услугу в размере 2000 р. за каждую квартиру. Пишется три заявления об отчуждении прав собственности и приобретении таких прав.
11. Получаются выписки из ЕГРН, подтверждающие смену правообладателей в трех объектах.
12. С этими документами и договорами купли-продажи продавцы получают остаток денег из банковских ячеек.
13. Подписываются акты приема-передачи квартир.

Почему махинации с больничным могут плохо кончится? По ссылке вы узнаете ответственность за подобные действия.

Как решить вопрос с декретными для мужчины, вы узнаете в нашей статье!

Альтернативные сделки имеют типовые риски, присущие стандартной продаже или покупке квартиры. Но также они имеют специфические риски, которые связаны со сложностью организации столь многомерного процесса.

При альтернативной сделке участвуют одновременно несколько владельцев.

Для снижения данного фактора риска стоит избегать заключения таких сделок с престарелыми собственниками, алкоголиками или психическими неадекватными (либо стоит брать у них справку из ПНД о вменяемости и о том, что они не состоят там на учете). Также стоит с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности.

Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить сделку на рыночных условиях, иначе сроки сделки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта).

Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать.

Цены на альтернативные квартиры могут вырасти, в результате у одного из продавцов может не хватить доплаты на покупку замены и это приведен к срыву сделки.

[3]

Высок риск того, что не все документы пройдут проверку в Росреестре, тогда возникнет ситуация частичной регистрации. Ведь все договоры купли-продажи считаются в Росреестре независимыми и отказ в регистрации одного комплекта документов не является основанием для прекращения регистрационных действий в отношении других.

Также вариантами снижения данного риска является обращение к нотариусу для заверения договоров либо к стороннему исполнителю. Нотариально заверенные договора не проверяются дополнительно на юридическую чистоту и подлежат ускоренной регистрации. При обращении в юридическую компанию отказ в регистрации минимизирован, так как ее сотрудники обычно хорошо знаю требования местных отделений Росреестра и причины для приостановки регистрации.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источники

1. 
   Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
2. 
   Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
3. 
   Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.