Дарение доли в ипотечной квартире

Дарение доли в ипотечной квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ). Однако тут есть свои нюансы. Один из них срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка. Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРП (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

Дарение залогового имущества допускается исключительно с согласия кредитора. Причем в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной. Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике. Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Ниже представлен типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Основанным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц. Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется. Ему предстоит:

1. Получить согласие кредитора на сделку. Иной порядок отчуждения имущества может быть прописан в кредитном договоре.
2. Подготовить документы для нотариуса.
3. Разработать проект договора. Согласовать его с одариваемым субъектом. При необходимости внести правки в договор.
4. Посетить нотариуса. Привязка идет к месту нахождения отчуждаемого объекта.
5. Оформить дарственную.

Финальная стадия – подача документов регистратору. Участники сделки обычно обращаются в Росреестр вместе. При наличии нотариального удостоверенного заявления от дарителя бумаги может подать только одариваемый субъект.

Изначально заемщику предстоит изучить положения кредитного и ипотечного договора. Если в них отсутствуют дополнительные ограничения, то следует подать заявление в банк с просьбой и предоставлении письменного согласия на сделку. К нему желательно приложить проект договора дарения.

Такой поворот событий выгоден банку, например, если заемщик внезапно заболел и не в состоянии производить погашение кредита. Однако выгодополучатель должен будет соответствовать требованиям финансовой организации. Иначе согласие на сделку кредитор не даст. Возможные варианты переоформления документов нужно уточнять в банке.

Затем нужно подготовить бумаги и разработать проект договора дарения. Образец соглашения доступен на сайте. При необходимости его можно дополнить новыми пунктами. Во избежание ошибок лучше обратиться за помощью к юристу. Нюансы сделки нужно обсудить с одариваемым субъектом. Не исключено, что он откажется от принятия обремененного имущества в дар или не сможет оплатить текущие расходы по сделке.

После согласования ключевых моментов стороны договора должны посетить нотариуса. Он установит личности граждан, проверит их дееспособность. Одновременно участникам сделки разъяснят их права/обязанности. Также нотариус обязан известить дарителя о возможных последствиях сделки. Особенно если она заключается между посторонними гражданами. Если все документы в порядке и участникам сделки ясны их права, то нотариус предложит им подписать соглашение. После чего на нем делается нотариальная надпись, и данные вносятся в единую государственную систему.

Финальная часть – регистрация имущественных прав. Сторонам соглашения придется посетить одно из отделений Росреестра. Пакет документов готовится повторно. То же самое касается оплаты госпошлины. По итогам процедуры выгодополучателю выдадут выписку из ЕГРП.

Чтобы оформить договор требуется:

1. Паспорт дарителя и одариваемого субъекта.
2. Бумаги на объект недвижимости.
3. Выдержка из домовой книги. Ее нужно по месту расположения имущества.
4. Согласие совладельцев жилья.
5. Доказательство родственной связи.
6. Подтверждение уплаты сбора.

Согласие совладельцев требуется, если имущество находится в совместной собственности граждан.

Подтверждение родства необходимо для применения налоговой льготы. Правило актуально, если участники сделки являются близкими родственниками.

При отчуждении недвижимости стороны договора несут определенные расходы. Ставка государственной пошлины составляет 0,5%. Расчет делается исходя из стоимости объекта. Минимальная сумма платежа – 300 руб. Граничная сумма – 20 тыс. руб.

Соответствующие расчеты производит нотариус. За основу берется отчет о рыночной стоимости жилья. Также можно использовать кадастровую справку. Оценку имущества участникам сделки нужно сделать перед оформлением дарственной. Стоимость оценки жилья в частной компании обойдется в районе 3 тыс. руб.

Услуги представителя нотариата оплачиваются отдельно. Ставки отличаются по регионам. Средний показатель установлен на уровне 5 тыс. руб. Детали о стоимости сделки нужно уточнять у нотариуса.

Дополнительные расходы выгодополучатель несет при регистрации права собственности. Переоформление доли совместной квартиры в многоквартирном доме стоит 200 руб. Стоимость регистрации цельного объекта составляет 2 тыс. руб.

При оформлении дарственной выгодополучателю предстоит заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13%. Ставка предусмотрена для резидентов РФ. В отношении нерезидентов действуют иные правила. Они платят 30%.

Если сделка осуществляется между близкими родственниками, то одариваемый субъект освобождается от уплаты НДФЛ. Степень родства должна подтверждаться соответствующими бумагами.

В отношении регистрации права собственности сроки также не предусмотрены. Подать бумаги можно сразу после сделки или спустя время. Однако желательно переоформить бумаги в течение календарного года. Еще один нюанс – действие, должно быть, выполнено при жизни дарителя. Иначе имущество войдет в состав наследства.

Регистрация права собственности

После оформления дарственной у нотариуса участникам сделки необходимо внести изменения в ЕГРП. Иначе собственником имущества по-прежнему будет даритель. Регистрацию права осуществляет Кадастровая палата. Процедура занимает от 5 до 12 дней. Новые данные в государственный реестр вносятся по заявлению правообладателя. Дополнительно нужно подготовить:

1. Договор дарения доли квартиры. На нем должна присутствовать нотариальная надпись. Иначе сотрудник Росреестра не примет бумаги.
2. Документы на недвижимость (выписка из госреестра, договор купли-продажи и др.).
3. Копии паспортов сторон соглашения.
4. Согласие совладельцев жилья (при наличии).
5. Выдержку из домовой книги.
6. Доказательства уплаты сбора.

Произвести регистрационные действия можно при помощи МФЦ. Также выгодополучатель может подать бумаги через портал Госуслуги. Единственное требование – регистрация на сайте. После чего пользователю придется подтвердить свою личность.

По факту завершения процедуры регистрации заявителю выдается выдержка из ЕГРП. Документ подвергает право собственности на принятое в дар имущество.

Обременение банка сохраняется и после смены собственника имущества.

Последствия нарушения обязательств по кредиту

Если после оформления дарственной обременение не прекратилось, то в случае нарушения договорных обязательств со стороны заемщика кредитор вправе начать взыскание за счет залогового имущества.

Аналогичные последствия наступают в случае переоформления кредитного и ипотечного договора на одариваемого субъекта.

Договор дарения на долю в ипотечной квартире можно оформить только по договоренности с банком. Если кредитный или ипотечный договор содержит запрет на передачу имущества в дар, то владелец жилья не сможет оформить дарственную. В некоторых случаях банк соглашается на оформление дарственной с одновременным перезаключением кредитного соглашения на выгодополучателя. В результате обязательства по кредиту переходят к одариваемому субъекту. По данному вопросу лучше проконсультироваться у юриста. Подать заявку можно путем заполнения соответствующей формы.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

– С мужем собираемся купить квартиру в ипотеку. С юридическими моментами все понятно. Вопрос: после выплаты ипотеки и оформления квартиры (доли) на нас с супругом может ли он отказаться от своей доли и оформить дарственную на меня? При этом буду ли я являться полноправным собственником в случае развода?

Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:

Ипотека в браке, как правило, оформляется двумя способами: на одного из супругов или по ½ доле каждому.

Вариант № 1. В банке определяется, оба супруга будут заемщиками в кредитном договоре или только один. Если кредит оформляется на мужа или жену, то второй является созаемщиком. Тогда квартира чаще всего оформляется на заемщика. В рассматриваемой ситуации лучше всего изначально оформить ипотеку на жену, если муж готов впоследствии подарить квартиру. При этом из состава совместного данное имущество можно вывести сразу же после оформления сделки, заключив нотариальное соглашение о разделе имущества. Обратного хода данному документу нет, то есть нельзя через месяц передумать и после развода разделить эту квартиру. Причем даже если деньги за нее, то есть сами ипотечные платежи, платились в браке.

Банк о заключении такого соглашения уведомлять не стоит, так как менеджеры не будут вникать в тонкости, и могут возникнуть сложности с кредитом. То есть банк может попросить вернуть кредит досрочно: такое право (не напрямую, а завуалированно) обычно прописано в условиях кредитного договора (ипотеки). Такой способ вывода квартиры из совместно нажитого имущества может быть использован в любое время после оформления собственности.

Конечно, можно разработать соглашение и в период строительства объекта по договору долевого участия. Тогда предметом соглашения между супругами будет не право собственности на квартиру, а право получить ее по акту приема-передачи с последующей регистрацией права. Если ипотека и право собственности на квартиру будут оформлены на мужа, а он хочет уступить это право супруге, то соглашение о разделе имущества тоже можно заключить. Однако это более сложная процедура, и без участия юристов здесь не обойтись.

Плюсы варианта № 1:

• хорошая альтернатива договору дарения, а главное, быстрая (пока муж согласен на передачу права);
• с момента заключения соглашения о разделе имущества ипотечные платежи остаются обязанностью обоих супругов до окончания выплаты, если договором не предусмотрено иное;
• все ипотечные платежи до момента заключения соглашения являются общими, и супруг, отказавшийся от своего права на квартиру, не имеет возможности требовать половину платежей обратно;
• соглашение о разделе имущества может быть заключено в период брака;
• рассматриваемое соглашение необратимо, и оспорить его в суде, если супруг был психически здоров, практически нереально;
• соглашение является действующим независимо от регистрации права, что при разводе дает все шансы на признание права собственности на всю квартиру через суд.

Минусы варианта № 1:

[3]

• есть риск, что супруг перестанет помогать платить за ипотеку, если будут конфликты, то есть надо рассчитывать в основном на свои финансы;
• нужно скрывать факт заключения соглашения от банка, но кроме вас об этом кредитной организации сказать никто не сможет: нотариус хранит все сведения в секрете – это нотариальная тайна; информация выдается только по запросу суда;
• если квартира оформлена на мужа или по ½ доли каждому из супругов, то после заключения соглашения нельзя сразу до выплаты ипотеки переоформить право собственности без согласия банка.

Вариант № 2. Рассмотрим вариант с дарением. Конечно, договор дарения – самый простой способ передать свое право жене или мужу. Но опять-таки есть нюансы. Средний срок по ипотеке составляет 10–15 лет. Неизвестно, что произойдет за это время. Хотя можно погасить кредит досрочно, однако это тоже может затянуться на несколько лет. Но, допустим, теоретически прошло 10 лет, и супруг готов подарить своей жене свою ½ долю квартиры. После заключения сделки у нотариуса состоится переход права собственности на объект недвижимости в пользу жены. Конечно, после заключения договора дарения право совместной собственности на квартиру прекратится. Следовательно, на спорную квартиру муж претендовать в суде не сможет. При этом отказ мужа от доли в собственности путем дарения может быть не только в браке, но и в любое время после его расторжения. Сроки давности по разделу совместно нажитого имущества в суде составляют по общему правилу три года, однако есть прецеденты восстановления таких сроков в судебной практике. Поэтому лучше не затягивать оформление недвижимости.

Плюсы варианта № 2:

• гарантия вывода квартиры из совместно нажитого имущества;
• надежность в платежах: муж точно будет платить ипотеку, если право пока остается за ним;
• договор дарения оспорить в суде практически невозможно, если муж был психически здоровым человеком;
• договор дарения может быть заключен в любое время как в период брака, так и после его расторжения.

Минусы варианта № 2:

• очень долгосрочный проект. Муж может передумать дарить, если испортятся отношения. Это, пожалуй, самый главный и единственный минус.

Подведем итоги. Все же очевидным выходом из рассматриваемой ситуации является заключение именно соглашения о разделе имущества в браке. Этот документ дает максимально быстро необходимые гарантии получения права собственности и не имеет обратной силы.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

По нормам действующего законодательства собственники общего совместного имущества могут отчуждать такую квартиру только целиком. Ваши доли не определены, и поэтому распорядиться своей конкретной частью не получится. Следовательно, для того чтобы совершить сделку по отчуждению доли, необходимо сперва определить доли каждого из вас, а для этого необходимо изменить режим имущества с совместного на общий долевой.

Супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам семейного и гражданского законодательства. На практике это может быть соглашение об определении долей супругов или соглашение о разделе имущества. На основании любого данного договора органами Росреестра будет изменен режим собственности и внесены соответствующие записи в реестр недвижимости.

После этого каждый из вас будет вправе самостоятельно распорядиться своей долей любым не запрещенным законом способом, в частности – подарить ее. При этом договор дарения недвижимости, оформленной в долевую собственность, необходимо заверить у нотариуса. Стоит отметить, что стороны договора в рассматриваемом случае освобождены от уплаты налога.

Дарение доли в квартире также подлежит государственной регистрации. Как только сделка по дарению будет зарегистрирована в Росреестре путем внесения соответствующей записи в ЕГРН, то Вы будете являться полноправным собственником квартиры, и даже при разводе это имущество не будет делиться между супругами, а останется исключительно за Вами.

Конечно, последнее не касается ситуации, если сам договор дарения будет в дальнейшем оспариваться супругом в судебном порядке как недействительный.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы будете единственным собственником квартиры, если муж подарит Вам свою долю в квартире. Согласно законодательству, каждому из супругов, если не определено другое, принадлежит ½ имущества, приобретенного в период брака. В случае развода имущество делится пополам, но если муж подарит свою супружескую долю, то ½ квартиры будет принадлежать Вам на основании договора купли-продажи, а вторая ½ доля – на основании дарения, то есть безвозмездной сделки. Соответственно, в случае развода вся квартира будет являться Вашей личной собственностью.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Регулирование супружеской собственности сейчас можно только брачным договором. Если Ваш муж после выплаты ипотеки захочет оформить всю квартиру в Вашу единоличную собственность, вы вместе идете к нотариусу и оформляете брачный договор. Брачный договор может относиться ко всему супружескому имуществу (и распределить, что чьим является), а может оформляться на каждый объект недвижимости по отдельности, например на одну эту квартиру. В брачном договоре Вы сможете указать, что данная квартира полностью принадлежит Вам, а муж не имеет к ней отношения. В этом случае Вы получаете право распоряжаться данным имуществом независимо от брачного состояния и разрешения супруга. Правда, если муж зарегистрирован в этой квартире, то без его участия будет все-таки трудно обойтись.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Все имущество, которое вы приобретаете в браке, является вашей совместной собственностью, как и долги, обязанность по выплате которых принадлежит вам обоим.

Если вы, находясь в браке и не имея брачного договора, оформили квартиру в долях, а именно ½ доли квартира – Ваша, и ½ доли принадлежит Вашему супругу, как ни парадоксально, эти доли буду являться Вашей совместной собственностью. Конкретно в Вашей ½ Ваш супруг будет иметь право на ½ доли, как и Вы, соответственно, в его.

В случае, если он подарит Вам свою долю, то, с точки зрения буквы закона, Вам будет принадлежать ½ его доли (целиком, так как все, что приобретено в браке в дар, является Вашей совместной собственностью) и ½ Ваша, в которой он, тем не менее, в случае развода гипотетически может претендовать на ¼, то есть половину от Вашей половины.

Чтобы не допустить этой путаницы и юридических казусов, имеет смысл заключить брачный договор в отношении всего имущества, нажитого в период брака, либо его части – конкретной квартиры, обремененной ипотекой. Если вы заключите брачный договор (он подлежит нотариальному удостоверению), проблем с дальнейшим разделом спорной квартиры у Вас не возникнет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В Семейном кодексе существуют нормы, которые регулируют имущественные правоотношения между супругами. Если, будучи в браке, супруги приобретают квартиру, то она попадает в общую совместную собственность. Для того чтобы изменить режим общей совместной собственности и сделать ее индивидуальной, существует несколько механизмов. Первым является заключение брачного договора, по условиям которого можно зафиксировать право собственности жены на квартиру. Второй механизм – заключение соглашения о разделе имущества, в котором фиксируется, что ½ доли принадлежит мужу, а другая ½ – жене, после чего супруг может подарить свою долю.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Дарение квартиры с обременением

Содержание статьи:

Обременение

Обременение – действие или обязательство, обращенное на ограничение прав субъекта или объекта правоотношения. В случае дарения – это процесс, уменьшающий качества пользованием недвижимостью с возможным возникновением претензий со стороны третьих лиц. Ограничения могут возникнуть как по инициативе фактического собственника имущества, так и по воле заинтересованного лица. Например, физическое или юридическое лицо, претендующее на квартиру или часть ее, либо банк, реализующий возврат неуплаченных денежных средств по ипотеке или иному платежу.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите ваши вопросы прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

[2]

Обременение может быть следующих видов:

1. Арест. На основании решения судебного или правоохранительного органа.
2. Объект имущества представляет собой культурную или историческую ценность.
3. Лишение некоторых прав на распоряжение и владение собственностью. Такое решение выносится компетентной конторой. Например, отказ БТИ в перестройке жилого помещения.
4. Залог. Возможность отчуждения имущества либо его части в случае неуплаты денежных средств по кредиту.
5. Управление квартирой по доверенности. Применяется в случае опеки над несовершеннолетними владельцами недвижимости или по факту банкротства организации-хозяина имущества, а также при наследственной передаче собственности до достижения определенных условий.
6. Право владения квартирой на конкретный срок. Например, на период более 12 месяцев или рента с вариантом пожизненного содержания.

Процедура наложения определенных обременений возникает на основании распоряжения руководителя государственного органа, договора дарения, законодательного норматива или судебного вердикта.

Особенности дарения квартиры с обременением

Согласно ст. 613 ГК РФ (Гражданский кодекс России) передача вещного права на квартиру на основании соглашения не является причиной для отмены претензий третьих лиц. Если недвижимость была передана во владение и составлен соответствующий документ, то при отчуждении такой собственности иному лицу или организации происходит автоматический переход обязательств по дарению согласно правопреемству. В этом случае преимущество у одаряемого: с ним не могут расторгнуть заключенный ранее договор.

Дарение квартиры с обременением в виде ареста происходит в случае неуплаты фактическим владельцем недвижимости денежных средств по ипотеке или кредиту, или штрафных санкций от государственных органов в соответствии действующего законодательства. Например, лишение свободы с конфискацией имущества. Этот тип ограничений может возникнуть до и после составления договора дарения. Если соглашение оформлено после наложения штрафных санкций, даритель должен уведомить об этом потенциального правопреемника. В противном случае договор признается недействительным, и потерпевшая сторона может требовать возмещение ущерба. Если владелец соблюдал установленный порядок, одаряемый вправе требовать выплаты неустойки на основании обременения прав пользования имуществом.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Определенный риск также возникает, когда на собственность возлагается обременение после заключения договора дарения. При этом одаряемый может досрочно лишиться права на проживание. В этом случае компенсация неудобств осуществляется в судебном порядке.

Договор дарения квартиры с обременением

Договор дарения квартиры с ограничением заключается в письменной форме на основании образца соглашения безвозмездной передачи собственности с включением дополнительного пункта, раскрывающего суть обременения. Такой документ должен быть подписан всеми участниками делопроизводства: дарителем, правопреемником и заинтересованной стороной.

Если дарение с обременением осуществляется по факту, в названии документа соглашения указывается вид ограничения. Общее содержание такого договора должно включать в себя:

1. Шапку, расположенную по всей ширине в верхней части документа. В ней указываются: дата заключения соглашения, инициалы собственника с паспортными данными, фактический адрес проживания владельца имущества, Ф. И. О. одаряемого с уточнением его личных данных.
2. Предмет договора. Описывается объект правопреемства с уточнением его кадастрового номера, адреса расположения, технических характеристик.
3. Вариант обременения. Указываются вид ограничения и характеристики притязаний на объект недвижимости. В этом же пункте прописываются инициалы заинтересованных лиц, их реквизиты и адрес проживания или расположения.
4. Ограничение в использовании. Содержит перечень определенных обременений на пользование и распоряжение имуществом.
5. Права и обязанности сторон. Указываются приоритеты и ограничения фактического собственника и одаряемого.
6. Ответственность сторон. Содержит перечень мер воздействия на сторону, нарушившую указанные в договоре обязанности.
7. Разрешение споров. Описывается процедура реализации конфликтных ситуаций между участниками сделки.
8. Заключительные положения. Содержит сведения о порядке регистрации, правопреемстве и нотариальном удостоверении настоящего текста.
9. Реквизиты участников соглашения.

Если договор дарения был заключен в виде ренты с пожизненным содержанием, то вместо пункта «Вариант обременения», устанавливается параграф «Основные условия», где описывается сумма ренты, порядок выплат и иные обязательства одаряемого в отношении фактического владельца.

Дарение с обременением может быть признано недействительным, если документ был составлен в неправильной форме или была нарушена процедура регистрации сделки. Соглашение также признается ничтожным в случае смерти одаряемого или собственника до момента перехода вещного права.

Список необходимых документов

Необходимая документация для оформления договора дарения с обременением:

• паспорта сторон сделки, или иные документы, удостоверяющие их личности. Если одаряемый – несовершеннолетнее лицо, необходимо свидетельство о рождении, если недееспособный – соответствующее разрешение опекуна или органа попечительства;
• документ права владения собственностью (договор купли-продажи, передаточный акт, документ о наследовании, приватизационный лист, соглашение социального или служебного найма);
• образец договора дарения с обременением. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец договора дарения];
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• заявление с просьбой о регистрации перехода прав собственности на конкретную квартиру;
• выписка из ЕГРЮЛ при участии в сделке коммерческой организации;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• подробный поэтажный план строения – экспликация.

Документы предоставляются в региональное отделение РосРеестра в оригинале и копиях. Дубликат титульного и листа с регистрацией паспорта делается на одной стороне бумаги форматом А4.

Пример по дарению квартиры с обременением

Гражданин Мелехов Г.Н. решил передать в качестве дара собственную квартиру своим совершеннолетним детям в равных долях. При этом недвижимость была приобретена по ипотеке, срок которой оканчивался через год. Один ребенок – сын, обладает гражданством России, другой – дочь, переехала на ПМЖ в Германию и сменила подданство. На основании законодательства РФ, сын для принятия дара пошлину не уплачивает, дочь – обязана уплатить 30% от стоимости половины квартиры отца. При этом обязанность по уплате ипотеки сохранилась за гражданином Мелеховым Г.Н.

Заключение

Дарение – безвозмездная передача собственности. Согласно законодательству для граждан РФ налогом не облагается. При такой сделке не допускается наложение каких-либо обязательств, за исключением отдельных случаев обременения, определенных нормативными актами.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Дарение квартиры с обременением возможно в случаях:

1. Ареста имущества;
2. Ипотечного кредитования;
3. Залога;
4. Управления недвижимостью по доверенности;
5. Если рассматриваемый объект – культурное достояние общественности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры с обременением

Вопрос: Здравствуйте. Могу ли я передать в дар собственную квартиру своим близким родственникам и при этом наложить на них обязательство по моему пожизненному содержанию?

Ответ: Добрый день. Согласно ГК РФ договор дарения может быть заключен на безвозмездной основе, а в данном случае соглашение будет считаться недействительным. Но вы можете оформить с вашими родственниками сделку ренты с пожизненным содержанием.

Подарить долю в ипотечной квартире

Краткое содержание

• Может ли мой бывший муж подарить свою долю в ипотечной квартире своей новой жене.
• Можно ли подарить долю в ипотечной квартире пока еще не выплачен кредит?
• Доли в ипотечной квартире
• Можно ли подарить долю в квартире
• Подарить долю в приватизированной квартире
• Подарить часть доли в квартире
• Доля квартиры подарена в браке

1. Может ли мой бывший муж подарить свою долю в ипотечной квартире своей новой жене.

1.1. Теоретически может, но с разрешения банка, выдавшего ипотеку. Банки не очень идут на замену собственника в ипотечной квартире, чаще всего потому, что условием банка является, что именно собственник и должен быть заемщиком. Т.е. при дарении меняется собственник, а значит и должен поменяться заемщик. А вдруг новая жена не в состоянии платить за ипотеку.

2. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире пока еще не выплачен кредит?

2.1. С согласия банка. Но он его не даст.

2.2. Нет, нельзя, точнее можно, но с согласия банка.

3. Между мной и банком заключен договор ипотечного кредитования. Муж-поручитель (по договору поручительства). Кроме того мы с мужем купили эту квартиру в ипотеку в браке. Получается у каждого из нас 1/2 доля.
Может ли муж оформить на меня дарственную и подарить свою половину квартиру?
Нужно ли спрашивать разрешение у банка, если ипотечный договор изменен не будет (я также остаюсь должником, муж поручителем). Спасибо.

3.1. Здравствуйте, Альбина!
Нет. Никаких дарственных без согласия залогодержателя, то есть банка, оформить не получится.

4. Есть ипотечный долг 1300000. Хочу подать на банкротство. Но в 2017 году подарила свою долю в родительской квартире 1/4 маме. Читала что последние 3 года не должно быть сделок. Будет ли договор дарения основанием для отказа в банкротстве и могут ли данную сделку аннулировать? Благодарю за ответ.

4.1. Добрый день, сделку можно оспорить в процессе банкротства, если будет доказано, что имущество было отчуждено с целью его сохранения и уклонения от исполнения обязательств по долгу.
Подать на банкротство вы можете, однако, дарение могут оспорить в его процессе. Тем более, если у вас есть ипотечный долг, значит у вас есть и имущество, находящее в залоге у банка.

4.2. Доброго дня очень важен момент когда подарили после кредитов, после того как перестали платить, в любом случае вы можете в процедуре банкротства утвердить через суд план реструктуризации долгов, но отмену вашей сделки нужны основания дополнительные в том числе не хватка имущества для погашения всех долгов, какая общая сумма у вас без ипотеки?

4.3. Начнем с того, что Вы потеряете ипотечное жилье. Вам это подходит? Перспектива же оспаривания сделки с 1/4 долей зависит от многих факторов. Учитывая, что ипотечное жилье будет реализовано, то указанная 1/4 при возврате в конкурсную массу будет Вашим единственным жильем. Поэтому эта сделка вряд ли будет оспариваться. В общем консультируйтесь лично, с учетом всех обстоятельств. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

5. Мой племянник продал однокомнатную квартиру, взял в ипотеку двухкомнатную квартиру. Потом они с супругой развелись, он выплатил ипотеку в размере 1 млн. рублей. Суд разделил квартиру:3445 племяннику,1145 бывшей супруге, но обязал её выплатить племяннику половину ипотечных средств (500 тыс. рублей) .Она тут же подарила эту долю рожденному от другого мужчины ребёнку, деньги уже пятый год не отдаёт.Можно ли через суд вернуть долю ей,чтобы можно было хоть как-то взыскать с неё этот долг? Спасибо.

5.1. Добрый день. Можно, через суд.

6. Моя супруга решила подарить мне свою долю в ипотечной квартире! В ипотечной квартире я заёмщик а она созаемщик! Детей нет доли я так понимаю равные! Что для этого нужно сделать жене? Какие документы требуются!

6.1. Нужно заключать трехстороннее соглашение с банком.

6.2. Готовится договор в простой письменной форме, получается согласие банка, т.к. квартира в залоге и сдаете на регистрацию в Росреестр.

7. Могу ли я не являясь ни заемщиком ни поручителем подарить (продать) свою долю в ипотечной квартире.

7.1. Если на ней обременения нет — можете, конечно, просто при продаже — придется руководствоваться нормами ст. 250 ГК РФ, о преимущественном праве сособственников.

8. В своей 2-х комнатной квартире я подарила по 1/8 доли своим несовершеннолетним внукам. Может ли их мать (моя дочь) как их законный представитель передарить мне эти доли или надо ждать совершеннолетия детей. Жилье у них ипотечное есть. Заранее спасибо.

8.1. Нет, не может. СТ. 37 ГК, ст. 60 СК близкие родственники не могут совешать сделки с несовершеннолетним ребенком по отчуждению им его имущества.

9. В общедолевой собственности находится ипотечная квартира по 1/2 доли у каждого собственника. Собственник А изъявил желание подарить свою долю второму собственнику. За оформление документов и согласование в банке-кредиторе было уплачено 15 000 рублей собственником Б. В дальнейшем собственник А отказалась от сделки и для оформления дарственной к нотариусу не явилась. На каком основании можно собственнику Б взыскать потраченные деньги с собственника А? Спасибо за ответ.

9.1. Здравствуйте. Если было предложение о выкупе доли и предварительное соглашение о продаже с данными продавца Б, вы вправе обратиться в суд. Всего вам наилучшего.

Источники

1. 
   Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.
2. 
   Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.
3. 
   Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.
4. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.