Как продать долю в ипотечной квартире

Как продать долю в ипотечной квартире

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки. Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков. Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

• Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
• Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Получение согласия на продажу доли

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Особенности продажи доли ребенка

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Передача кредита

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
4. Регистрация договора в ЕГРН.
5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства. При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

В документе указывается информация:

• дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
• стоимость доли;
• сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
• гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
• описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
• обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
• сроки выписки жильцов;
• передаточный акт;
• количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

• Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
• При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
• Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
• Техпаспорт на объект недвижимости.
• Справка о числе прописанных лиц.
• Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
• Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью. При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар. Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

• Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
• За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
• Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
• За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

Риски для продавца и покупателя

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Фотографии на тему: Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Читайте также

Когда наступает зима, многие сталкиваются с проблемой запотевших окон. Погода и так довольно унылая, а тут еще по стеклу стекает тонкая нить, похожая на капельки слез. Помимо этого в квартире становится довольно прохладно, и даже горячие батареи не спасают ситуацию.

Обстоятельства могут сложиться таким образом, что человеку может понадобиться кредит под залог доли квартиры без согласия других дольщиков.

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту надо собрать определенный пакет необходимых документов. Данные бумаги и справки различаются в зависимости от истории объекта и предоставляются продавцом по запросу покупателя.

В силу разных обстоятельств возникает вопрос: можно ли продать долю в ипотечной квартире? Ввиду того, что при оформлении ипотеки семейной парой, каждый супруг имеет право на долю в квартире, каждый из них так же имеет право на продажу своей доли имущества. Срок, на который берется займ, достаточно большой и это хоть и облегчает расчет по кредиту, что является неоспоримым преимуществом, за это время многое может измениться и возникает необходимость решения вопросов, связанных с продажей определенной доли. Помимо супругов, получающих право на обладание частью жилья, несовершеннолетние дети так же получают свою часть в приобретенной жилплощади.

Задавшись вопросом можно ли продать долю в ипотечной квартире, стоит сразу определиться, кто станет потенциальным покупателем.

Ведь есть несколько аспектов, которые могут стать причиной отказа от совершения подобной сделки и помешать решению задачи. В отличие от случаев, когда квартира продается целиком, а значит и решение об этом принимается совместно, сделка с продажей части в ипотечной квартире, достаточно сложный и требующий ответственного подхода вопрос. Супруг, решивший выступить продавцом своей части, в первую очередь должен помнить о том, что от банка и от условий, прописанных в договоре, зависит возможность реализации. Вся квартира, как единое целое находится в залоге и рассматривается как единый объект. Это значит, что доли, выделенные супругам, существуют только на бумаге и в реальности не могут быть собственностью, которой в праве самостоятельно распоряжаться ни один из заемщиков до полного погашения кредита.

В случае отказа со стороны банка, придется дожидаться окончательного погашения ипотечной ссуды, чтобы осуществить сделку на законных основаниях, без каких-либо препятствий и претензий.

Если же, банк дает свое согласие на такую сделку, продавец должен найти покупателя, согласного на приобретение доли с последующим переоформлением документов по кредиту на свое имя. Но, сделать это можно только при условии отсутствия претензий со стороны второго супруга, который обязан продолжать выполнение взятых обязательств по займу. К тому же, такой вариант возможен, только когда продается эта часть близким родственникам, готовым выплачивать необходимые средства до конца срока, чтобы полностью рассчитаться с банком за взятое в ипотеку имущество

Как продать долю ипотечной квартиры?

– Я владею ½ квартиры в ипотеке. Ипотека оформлена на меня, второй владелец – созаемщик. Он хочет продать мне свою часть. Как оформить куплю-продажу?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Прежде чем Вы приметесь осуществлять свое намерение, Вам необходимо получить согласие банка – залогодержателя имущества на совершение любых сделок.

Сделать это возможно следующими путями. Первое – Вы обращаетесь в банк с заявлением о переводе прав и обязанностей по кредитному договору в части передачи Вам всех прав и обязанностей от Вашего созаемщика. К такому заявлению Вы можете приложить проект дополнительного соглашения, заключенного между Вами (заемщиком) и созаемщиком. Следует отметить, что данное дополнительное соглашение подлежит подписанию (согласованию) с банком и государственной регистрации, как и договор ипотеки.

Второй вариант – расторжение старого ипотечного договора, в котором фигурируете Вы и созаемщик, с одновременным заключением нового, в котором единственный должник по ипотеке и собственник жилого помещения Вы.

В случае, если банк не согласует варианты выше перечисленных сделок, Ваш созаемщик может уступить Вам только права по ипотеке (в части получения собственности на все имущество после выплаты кредита). При этом обязанность по оплате ипотечных платежей без согласия банка с него на Вас переведена быть не может, и до момента завершения договора и полного исполнения сторонами обязательств надлежащим плательщиком и должником будет являться он.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Распоряжение объектом недвижимости, который находится в залоге, осуществляется в согласии с банком. Первым шагом в данной ситуации будет обращение в банк, в котором заложена недвижимость, чтобы принять совместное решение о том, каким образом будет осуществляться переход права собственности. Также необходимо получить согласие банка на то, что кредитные обязательства в полном объеме будет исполнять второй созаемщик.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк Культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Лодягина:

Из Вашего вопроса неясно, вся ли квартира находится в ипотеке или только ½ жилплощади, принадлежащей Вам, поэтому рассмотрим оба варианта.

1. В залоге только ½ доля квартиры, собственник которой – Вы, а второй собственник выступил созаемщиком, при этом его доля не обременена ипотекой. В этом случае сделка купли-продажи ½ доли квартиры происходит в обычном порядке. Однако нужно иметь в виду, что для данного вида сделок предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. После заключения договора купли-продажи соответствующий пакет документов подается в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на долю к Вам.
2. Если же в залоге находится вся квартира, и собственник другой ½ доли, являющийся созаемщиком по кредитному договору, желает продать Вам свою долю, на сделку необходимо получить согласие банка-залогодержателя. Договор купли-продажи, как и в первом случае, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности – государственной регистрации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

[3]

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Содержание статьи подробное:

Как продать квартиру в ипотеке:

• Можно ли продать квартиру в ипотеке
• Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру
• Как продать, процедура сделки
• Погашение долга
• Можно ли продать долю в обремененной квартире
• Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно. А почему нет.

Ведь она находится в обременении только до момента гашения записи об этом в ЕГРН.
То есть одна за одной происходит:

[2]

• гашение записи об ипотеке в ЕГРН по заявлению правообладателя. Подробнее читайте в статье: Снять обременение с квартиры после оплаты
• регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю
• регистрация права собственности на нового владельца

Конечно можно развести во времени эти моменты.

Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру

Да хоть на второй день, после покупки. Если условия кредитного договора позволяют досрочное гашение долга.

Так же стоит оценить ситуацию с точки зрения выплат подоходного налога.

Напомню, что налоговой базой для исчисления этого налога является доход.

Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.

А в этой сделке как бы убыток не получить.

Если в вашей собственности квартира, купленная до 01.01.2016 года находилась три и более лет, от уплаты подоходного налога после продажи Вы освобождаетесь даже если у Вас есть доход . С 01.01.2016 года — срок владения , для исключения уплаты подоходного налога, увеличили до 5 лет

Как продать, процедура сделки

Поговорим подробно о процедуре сделки.

• Прежде — определитесь с ценой. Вы должны понимать, что сможете найти покупателя, если цена ему покажется привлекательной, ведь иначе он остановит выбор на квартире, свободной от обременений. Вариантов сейчас пруд-пруди. Вы должны это понимать.
• Закажите в банке выписку об остатке долга по кредиту. Покупателю сразу станет понятно, что вы готовы к сделке, а у него точно есть сумма собственных средств превышающих ваш долг
• Впрочем, Покупатель может взять кредит на покупку вашей квартире в вашем же банке.Только часто % ставка по нему выше, чем в других программах.
• Составьте и подпишите Предварительный договор купли-продажи. Он первостепенный в сделке. Как составить предварительный договор купли продажи квартиры > > >
• Передайте задаток по Соглашению о задатке. Шаблоны > > >
• Деньги, полученные на основании Предварительного договора передайте в банк для погашения кредита.
• Получите в банке закладную или справку о полной оплате кредита. Эти документы необходимо передать в Росреестр , вместе с заявление о погашении записи об ипотеке
• Сразу можно передать на регистрацию права собственности на Покупателя Договор купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины.

Очень подробно о процедуре сделки рекомендую посмотреть в видеоуроке:

• Пошаговая инструкция «Покупаем квартиру в обременении»

• Построчный комментарий к заполнению шаблона Предварительного договора «Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении»

А если и Покупатель посмотрит эти видеоуроки — он конечно же согласится купить именно Вашу квартиру, потому что будет понимать всю процедуру сделки.

Можно ли продать долю в обремененной квартире

• Да, при условии, что вырученных от продажи денег хватит на погашение долга.
• Нет, если цена, продаваемой доли меньше суммы долга. Так как банк берет в залог только целую квартиру!

Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

• Если стоимость квартиры на данный момент не ниже покупной или даже выше — можно и продать
• Если ее стоимость ниже и Вы теряете много , рассмотрите сдачу такой квартиры в аренду, при условии, что вам есть, «где пересидеть» трудные времена.

Конечно необходимо понимать:

• рынок изменчив
• предпосылок для его активизации, а значит и подъема цен -нет, в ближайшее время.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Краткое содержание

• Как продать долю ребёнка и можно ли предоставить долю в ипотечной квартире.
• Можно ли продать 1/2 доли в ипотечной квартире, если доля в натуре не выделена?
• Можно ли продать долю в квартире
• Могу ли я Продать долю в квартире
• Могу ли я продать свою долю в квартире
• Можно ли подарить долю в квартире
• Можно ли продать квартиру в ипотеке

1. Как продать долю ребёнка и можно ли предоставить долю в ипотечной квартире.

1.1. Здравствуйте. Продать и предоставить долю , все с разрешения опеки.

2. Можно ли продать 1/2 доли в ипотечной квартире, если доля в натуре не выделена?

2.1. Если кредит не погашен. то нет.

2.2. Выделена или нет не имеет значения. Квартира имеет обременение, а потому нельзя. ТОльок, если банк согласиться. С одновременным гашением кредита.

3. У нас куплена квартира в ипотеку, потом мы частично погасили основной долг за счет материнского капитала. Полностью ипотеку мы не погасили, но хотим ее продать и взять другую квартиру, большей площади, тоже с использованием ипотечного займа. Можно ли выделить детям доли в новой квартире, а не в той которую продаем?

3.1. Добрый день! Так как квартира приобретена на заемные средства банка, поэтому при ее продаже нужно согласовать этот процесс с банком и получить от него согласие на изменение, либо расторжение ипотечного договора. Кроме того, если использовался маткапитал, Вам потребуется согласие органов опеки, так как дети имеют право на доли в квартире (ст. 37 Гражданского кодекса).
Для получения согласие органа опеки необходимо представить документы, подтверждающие, что жилищные условия семьи останутся в порядке и никаким образом не станут хуже, а права несовершеннолетних лиц будут соблюдены.
После получения этих согласований, можно предпринимать какие-либо действия с целью продажи недвижимости.

4. У меня такой вопрос скажите пожалуйста, что можно сделать в такой ситуации. Я в браке у нас двое детей но так как живем с моими родителями решили расширятся, в нашей квартире 3 собственника это я и мои родители, решили продать квартиру добавить капитал и ипотеку, а ипотека одобрена на мужа. Можно ли в ипотечном жилье выделить доли моим родителям? Если нет то какие варианты есть?

4.1. Добрый день, Олеся, естественно. Ваши родители продают свои доли и вкладываются в покупку квартиры. Выделить им доли Вам потребуется обязательно. Приобретенная квартира должна будет делиться между Вами, детьми, супругом и Вашими родителями в равных долях.
Исходя из опыта, выделив доли родителям, Вы обезопасите себя от неприятных ситуаций в будущем.

5. Мой племянник продал однокомнатную квартиру, взял в ипотеку двухкомнатную квартиру. Потом они с супругой развелись, он выплатил ипотеку в размере 1 млн. рублей. Суд разделил квартиру:3445 племяннику,1145 бывшей супруге, но обязал её выплатить племяннику половину ипотечных средств (500 тыс. рублей) .Она тут же подарила эту долю рожденному от другого мужчины ребёнку, деньги уже пятый год не отдаёт.Можно ли через суд вернуть долю ей,чтобы можно было хоть как-то взыскать с неё этот долг? Спасибо.

5.1. Добрый день. Можно, через суд.

6. Вложили маткапитал в ипотечную квартиру. Ипотеку загасили (перекрыли кредитом), доли выделили детям. Хочу развестись и продать квартиру. При этом купить такую же у меня не получится. Можно только меньшей площади. Согласятся ли на это органы опеки? Что происходит в этом случае, если действовать через суд (раздел имущества)?

6.1. Кроме детей, Вы должны были выделить долю и супругу. Если выделяли долю супругу, то в разделе квартиры нет необходимости, т.к. доли уже оформлены.
Если будете приобретать квартиру меньшей площади, то просто увеличьте доли детей и опека даст согласие.

6.2. Здравствуйте! Могу подробно объяснить пишите в сообщения.

7. Хотели узнать как моему гражданскому мужу продать свою долю в ипотечной квартире своей бывшей жене? И можно ли это зделать без банка?

7.1. Здравствуйте, Галина!
Им нужно заключить нотариальное Соглашение. Сделку по купле-продаже сделать, пока действует обременение, не возможно.

8. Чтобы не платить остатки ипотечного кредита (заемщик) можно ли продать долю 1/2 собственник, если квартира в ипотеке? Можно ли оформить договор дарения бывшей жене, чтобы ей все осталось? Мне квартира не нужна (большую часть уже выплатил, продав автомобиль купленный до брака) чтобы снять кредитные обязательства с меня?

8.1. Любая сделка по распоряжению/отчуждению залогового имущества возможна только с согласия залогодержателя (банка).

Пункт 2 ст. 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

9. Хотим продать ипотечную квартиру и ранее использовали мат капитал, скоро ипотеку погасим. Планируем купить строящееся жильё, а временно снимать квартиру. Может ли дать одобрение опека на сделку? Доли ещё не выделены. Можно ли доли выделить в новом жилье? Продаём 3 х комн и покупаем 3 комн. Из МО в Мск.
Какие есть варианты для реализации такой сделки? Спасибо.

9.1. Может дать. Но доли придется все равно выделить сначала. А потом предоставить равнозначную долю в приобретаемом жилье детям.

9.2. Доброе утро. Если вы не выделили доли в таком случае вы можете не сообщать органам опеки и попечительства А вы можете в новом приобретенном жилье выделить доли несовершеннолетним детям. Хорошего приятного дня.

9.3. Добрый день. Конечно сложно, но вполне реально. Выделяете доли, обращаетесь в опеку с указанием где планируете проживать (аренда), желательно предварительный договор купли продажи приобщить, дальше они подскажут.

Как продать долю в ипотечной квартире?

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог. Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

• Досрочное погашение долговых обязательств;
• Разделение оплаты;
• Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

• Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
• Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника. Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е. ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Рекомендованные для вас статьи:

Сам себе риэлтор: как продать свою долю в квартире быстро и выгодно

Если продажа квартиры для граждан РФ уже знакомая процедура, то продажа доли квартиры ставит в тупик.

Возникает много вопросов, которые следует соблюсти, понять порядок процедуры, собрать необходимые документы.

При этом нужно соблюдать законы, чтобы не попасть за решетку за мошенничество.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-23-69 доб. 534 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

2 июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Принятый закон обязывает собственников имущества производить различные сделки только в присутствии нотариуса.

Он отмечает в процессе сделки нарушения при продаже, следит за тем, чтобы ничьи интересы не были ущемлены, а также не допускает мошеннических действий.

Также, в поправках к закону от 2016 года ужесточены правила проведения сделок с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний.

Опять же, обязательно наличие нотариуса, который, в данном случае, является защитником интересов несовершеннолетнего и уберегает его от неправомерных действий со стороны опекунов и родственников.

[1]

Но не спешите искать покупателя.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

С чего начать?

При решении продать долю недвижимости иным собственникам или жителям квартиры, собственник обязан уведомить всех остальных владельцев данной квартиры о своем решении в письменном виде.

В документе должна быть указана стоимость продажи и условия.

Извещение отправляется через нотариуса или по почте, чтобы зарегистрировать дату получения уведомления.

В случае, если нарушены права других владельцев квартиры, они могут потребовать отмены продажи доли или изменение условий продажи через суд в течение трех месяцев.

Если при прошествии 1 месяца ответа от иных владельцев не поступило, то собственник жилья имеет право оформить сделку купли-продажи сторонним лицам.

Где оформляют и куда идти?

Для правильного составления всех заявлений и сбора всех необходимых документов, можно обратиться к риелтору, который сделает всю бумажную работу за вас.

Однако, можно попробовать собрать документы и самостоятельно.

Подписание договора купли-продажи происходит в присутствии нотариуса.

Готовый пакет документов сегодня можно подать двумя способами:

• Через МФЦ (Многофункциональный центр);
• Через регистрационную палату.
• Через сайт Росреестра (после одобрения заявки необходимо предоставить оригиналы документов лично в течение 10 рабочих дней).

Какие нужны документы?

При оформлении договора о купле-продажи, необходимо обратить внимание на наличие следующих моментов:

• ФИО всех сторон;
• Адреса всех участников сделки;
• Описание предмета договора: самой квартиры (адрес, метраж, количество комнат и т.д.), а также её долей;
• Стоимость;
• Информация об ограничениях в виде прав со стороны иных лиц в долях на недвижимость.

Данный документ заверяется у нотариуса.

После составления договора, весь пакет документов необходимо передать на оформление.

Весь список документов выглядит следующим образом:

1. Письменный отказ всех иных владельцев квартиры от покупки;
2. При отсутствии письменного отказа необходимо приложить документ, подтверждающий уведомление совладельцев о продаже;
3. Справка из ЕГРП;
4. Техпаспорт из БТИ;
5. Кадастровый паспорт;
6. Договор купли-продажи;
7. Заявление;
8. Документы, удостоверяющие личности обеих сторон (паспорта);
9. Чек об уплате государственной пошлины;
10. Документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения;
11. Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходима справка из органов опеки.

После одобрения всех документов и регистрации права собственности другого человека, он становится полноправным владельцем недвижимости.

Сроки оформления

Как уже было указано, реагирование всех собственников жилья на уведомление о продаже квартиры — 30 дней.

В течение этого срока они могут дать письменное соглашение на приобретение части жилья.

Стоимость оформления

Для удостоверения нотариусом документа о купле-продажи, существует фиксированный тариф — 0,5% от стоимости доли недвижимости.

Данная выплата делается один раз и не может быть ниже минимального порога — 300 рублей, а также не может быть больше 20000 рублей.

Кроме этого необходимо заплатить госпошлину в размере 2000 рублей за госрегистрацию.

В случае, если доля в жилплощадь была в собственности менее трех лет и сумма продажи больше, чем цена покупки, то, согласно Налоговому кодексу РФ, владелец должен оплатить налог в размере 13% от суммы сделки.

Собственник, продающий часть недвижимости, облагается НДФЛ за счет дохода с продажи.

Сделка до 1 миллиона рублей налогом не облагается, а сумма, превышающая данный порог облагается налогом за вычетом 1 миллиона рублей.Также, налоговый вычет не может быть более 260 тысяч рублей.

Когда могут отказать?

Главным образом, отказ в продаже доли может поступить при неправильно оформленных документах или при отсутствии некоторых из них.

Так, например, при продаже части квартиры, где фигурирует несовершеннолетний, обязательно присутствие нотариуса при оформлении всех документов, а также органов опеки и попечительства.

Нотариус должен оценить правомерность совершаемой сделки, а органы опеки должны получить подтверждение того, что ребенок в ближайшее время будет прописан в другой жилплощади (в приобретаемой или у родственников), так как гражданин РФ до совершеннолетия обязан иметь постоянную прописку.

Нотариус, оценивая намерения владельца доли, может не дать состояться сделке, если он решит, что она незаконно.

Отказ, пришедший от Росреестра, говорит о наличии ошибок в документах или недостатке документов.

В этом случае, нужно обратиться к специалисту за помощью.

Особенности и нюансы

Если один собственник

В случае, если в квартире собственник один, то он сам имеет право выбирать, какую часть имущества он будет выставлять на продажу.

В этом случае, он получает часть денег с продажи, .

При этом, сохраняются все правила долевой продажи, кроме извещения иных собственников жилья (так как их нет, данный пункт не актуален).

Если несколько долей

При продаже квартиры, когда покупатель один, а собственников несколько, происходит всё с учетом следующих моментов:

1. Если все владельцы согласны с передачей прав на имущество, то заключается единый договор, в котором прописываются правила расчета с каждым собственником. При этом, уведомление каждого собственника о продаже не требуется, так как все они участвуют в сделке.
2. Главное условие — договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Без участия нотариуса

Несмотря на закон, вступивший в силу в 2016 году, оформление документов при продаже доли имущества всё же можно делать самостоятельно.

Можно всего лишь самостоятельно составить заявления, собрать все документы, оформить договор, но их всё равно обязательно заверять нотариально.

В иных случаях, сделка купли-продажи без нотариуса запрещена законом.

Варианты быстрой продажи доли в квартире

Часто, продажа доли имущества продаётся не так быстро, как хотелось бы.

Мало кто стремится платить деньги за совместное проживание с другими владельцами на одной территории.

Особенно сложно будет продать часть квартиры по рыночной стоимости.

Так, чтобы быстро продать долю в квартире, существует несколько путей:

1. Сделать стоимость части квартиры ниже рыночной.
2. Договориться с другими собственниками на совместную продажу всего жилья. Покупателей на полную жилплощадь гораздо больше, нежели на комнату в коммуналке или в квартире.
3. Стоит привести все документы в порядок. Так, наличие справок об отсутствии долгов за квартиру может быть существенным плюсом в продаже.

Другие особенности и нюансы

При продаже доли жилплощади, можно столкнуться с разными проблемами и нюансами.

• Муж и жена являются собственниками одной жилплощади. Продажа доли от одного супруга другому будет незаконна.
• При продаже доли родственникам (не супругу), то обязательно составление акта передачи денег, чтобы сделка не считалась мнимой.
• Чтобы продать часть квартиры, перешедшей по наследству, необходимо дождаться официального вступления в наследование. Только после этого долю можно продавать по общепринятым правилам.

Можно ли продать долю в квартире, которая находится в ипотеке?

Часто возникает вопрос: возможно ли продать долю в ипотечной квартире?

Но надо учитывать ряд нюансов.

При необходимости продажи части квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо, в первую очередь, позаботиться о согласии банка на проведение сделки.

Если в момент продажи не погашена ссуда, то продажа невозможна.

Можно обратиться в банк за информацией о досрочном погашении ссуды.

В случае одобрения запроса, можно приступать к оформлению продажи.

Проще всего продать ипотечную долю бывшему супругу или супруге, банки в этом случае очень редко отказывают в сделке.

Если продажа производится третьему лицу, возможны следующие варианты:

1. Самостоятельная продажа квартиры без согласия. В этом случае, заемщик переводит сумму кредита на счет банка. Эти средства уходят в счет досрочного закрытия ипотеки, а оформление купли-продажи можно проводить по обычным правилам.
2. Оформление документов и регистрационных действий самим банком, погашение кредита и передача покупателю закладной. В этом случае, полное присутствие банка в процессе купли-продажи делает сделку более безопасной для всех сторон.
3. Переоформление ипотеки на покупателя.

Оформление договора купли-продажи на долю в квартире требует предварительной серьезной подготовки к процедуре.

Самый лучший вариант — обратиться за помощью к профессионалам, которые будут контролировать процесс и сопровождать на протяжении всего времени продажи части квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-23-69 доб. 534 (Москва)

Это быстро и бесплатно !

Источники

1. 
   Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.
2. 
   Сычев, Павел Хищники. Теория и практика рейдерских захватов / Павел Сычев. — М.: Альпина Паблишер, 2011. — 184 c.
3. 
   Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.
4. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
5. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.