Содержание
Обмен неприватизированных квартир
Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.
Правовые аспекты размена муниципальной квартиры
До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:
- Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
- Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
- Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
- Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).
Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.
Какие нужны документы для обмена социального жилья
Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:
- заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
- договор аренды;
- разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
- выписка из миграционной службы;
- подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
- план квартиры;
- справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
- одобрение попечительства или органов опеки.
Обмен двух неприватизированных квартир
Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:
- Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
- Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
- Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
- Предоставление этого договора каждому наймодателю.
- Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
- Переоформление договоров социального найма через агентство.
Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную
Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.
Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.
Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.
Можно ли сдать государственную квартиру?
По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).
Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.
Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).
Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?
Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:
- Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
- Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
- Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.
Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.
Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.
Как обменять неприватизированную квартиру
Документы, которые необходимы для обмена неприватизированного жилья
Для того, чтобы произвести обмен неприватизированной недвижимости, необходимо получить на этот обмен разрешение. Разрешение в свою очередь получается путем предоставления заявления в необходимый орган управления. К заявлению, обязательно должны прилагаться такие документы:
- Ордер на недвижимость;
- Паспорт;
- Договор соц.найма;
- Выписка из домовой книги;
- Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
- Нотариально заверенное согласие всех членов семьи.
Может понадобиться предоставление дополнительных документов. По таким вопросам лучше проконсультироваться со специалистом, который к тому же может помочь правильно оформить эти документы.
|
|
|
Следующий этап — заключение договора обмена недвижимостью
После получения разрешения, необходимо оформить договор с собственником помещения на социальный найм. И только после этого появляется возможность регистрации в квартире.
Однако, существуют случаи, когда обмен неприватизированной недвижимостью считается невозможным:
- на нанимателя подан иск о расторжении договора соцнайма;
- квартира является непригодной для проживания;
- право на пользование квартирой оспаривается в суде;
- производится кап.ремонт с перепланировкой;
- дом подлежит сносу;
- человек, вселяющийся в квартиру, имеет тяжелую форму хронического заболевания ( перечень заболеваний прописан в законе).
Конечно же стоит заранее узнать о жилье все эти нюансы, чтобы избежать неприятной неожиданности впоследствии. Если нет совершенно никакого желания вникать во все тонкости юриспруденции, лучше обратиться за помощью к специалистам.
Обмен неприватизированного жилья — это сложный процесс, который отнимает много времени. И дело даже не в оформлении всяческих документов и получении разрешения, тем более что выдача разрешения происходит в весьма короткие сроки — не позднее десяти рабочих дней. Самое сложно это поиск подходящего варианта. С каждым годом в РФ не приватизированных квартир остается все меньше.
Не стоит забывать о некоторых нюансах
К списку необходимых документов можно отнести разрешение органов опеки. Оно потребуется в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние.
Если хотя бы один жилец будет против обмена недвижимости, то в разрешении будет отказано. В таком случае можно попробовать урегулировать этот вопрос через суд, но только если уже найден конкретный вариант недвижимости для обмена.
Единственный шанс осуществить переезд в другое государственное жилье и пользоваться им по договору соцнайма — это обмен неприватизированной квартиры.
Согласно законам РФ обмен неприватизированной квартиры возможен исключительно при предоставлении письменного согласия арендодателя и всех членов семьи нанимателя. Обмен может происходить на другую квартиру, которая должна быть так же муниципальной и быть равной по своей площади обмениваемой квартире. Совершенно не имеет значения, в каком районе или городе расположены обе квартиры, главное, чтобы они находились на территории России.
Можно ли обменять приватизированную квартиру
Достаточно часто люди, живущие в квартире, которая предоставлена им по договору соцнайма, задаются вопросом: смогут и они обменять свое жилье. Ответ на данный вопрос напрямую зависит от статуса обмениваемого жилья. Если квартиры, участвующие в обмене с обеих сторон являются неприватизированными — обмен возможен.
В случае же, если одна квартира приватизирована, а другая нет — обмен не возможен.
|
|
|
До марта 2005 года существовала возможность обмена неприватизированного жилья на приватизированное, однако на сегодняшний день возможность такой сделки отсутствует.
Как же поступить в создавшейся ситуации? Существует два варианта решения проблемы:
- Заняться поиском неприватизированной квартиры, которую наниматель согласен обменять;
- Провести процедуру приватизации своего жилья и согласно действующему законодательству, по договору купли-продажи приобрести квартиру, также являющуюся приватизированной.
Относительно первого варианта, вся сложность заключается в поиске подходящего по всем аспектам варианта, наниматель которого согласится произвести обмен. С каждым днем на рынке недвижимости остается все меньше и меньше неприватизированного жилья, поэтому со временем такие поиски вызовут затруднение.
Что касается второго варианта, следует учитывать, что процесс приватизации требует определенных затрат, как денежных, так и во времени. Можно прибегнуть к помощи юриста. В таком случае процесс приватизации потребует меньше времени, но больше расходов.
И, конечно же, не стоит забывать о потенциальной опасности со стороны мошенников. Подобные ситуации случаются достаточно часто. Следует четко запомнить, что обмен неприватизированного жилья на приватизированное не является законным, какие бы заманчивые условия вам не предлагали.
Преступники могут ссылаться на что угодно (на какой-либо придуманный ими закон), соглашаться на такую сделку не нужно. Лучше потратить немного больше времени на поиски, но не стать жертвой мошенничества.
Обращаясь в любую юридическую контору с вопросом: можно ли совершить обмен неприватизированного жилья на приватизированное, вы получите однозначный отрицательный ответ. Никаких особых случаев в данной ситуации нет.
И в завершении немного экскурса в историю. До марта 2010 согласно законодательным актам граждане имели возможность расприватизации жилья в следующих случаях:
- В случае, когда жилье принадлежит человеку на правах собственности;
- В случае, когда квартира свободна от обязательств, то есть не отдана в залог и не содержит на себе ареста.
В настоящее время возможно попытаться провести обратный процесс приватизации, ссылаясь на различные обстоятельства, однако получить положительный результат в процессе судебного разбирательства будет практически невозможно.
Продажа неприватизированной квартиры
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.
Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.
Как продать муниципальную квартиру без приватизации
Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.
| Способы | Плюсы | Минусы | Стоимость | Срок исполнения |
|---|
Продажа за более высокую цену.
Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем
Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.
Порядок, этапы
Для реализации такой схемы продажи необходимо:
- узнать можно ли продать квартиру;
- подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
- подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
- после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
- получение аванса;
- регистрация права собственности в Росреестре;
- заключение договора купли-продажи.
Процедура, процесс
Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.
Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.
После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.
Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.
Способ 2. Прописка покупателя
Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.
Порядок, этапы
Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:
- как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
- найти покупателя;
- взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
- переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
- получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
- выписаться из квартиры.
Процедура, процесс
Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.
Способ 3. Обмен
 |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.
Порядок, этапы
- подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
- найти покупателя;
- приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
- подать заявление на обмен в муниципалитет;
- после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
- оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
- продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.
Процедура, процесс
Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.
Подводные камни
Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.
Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.
Как подстраховаться?
Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:
- при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
- в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.
А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.
Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Как обменять неприватизированную квартиру
- Как обменять неприватизированную квартиру
- Как произвести обмен квартир
- Как продать неприватизированную квартиру
- паспорт;
- заявление;
- нотариально заверенное согласие других нанимателей;
- договор найма (ордер);
- разрешение на обмен.
Получите письменное согласие всех нанимателей этой жилплощади. Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, наниматель может совершить обмен при одобрении всех зарегистрированных в квартире лиц. В том числе временно отсутствующих: находящихся в армии, в местах лишения свободы, на учебе в другом городе, в длительной командировке или не проживающих в квартире по другим причинам.
Если такого согласия не достигнуто, любой из нанимателей вправе потребовать в суде принудительного обмена, но суд будет рассматривать только готовые варианты обмена.
Подайте собственнику жилья заявление установленного образца на обмен квартиры. Приложите пакет необходимых документов на оба жилья. В него войдут ордер на данное жилье или договор найма, кадастровые выписки, копия паспорта, акт комиссии о санитарном состоянии квартиры, выписка из домовой книги, согласия членов семьи, нотариально заверенные.
Если хотя бы в одном из этих жилых помещений прописаны несовершеннолетние дети, для совершения обмена необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Подайте заявление в данную организацию с копиями документов на квартиру, в которую вы желаете переехать. Решение этих органов принимается в письменной форме в течение 14 рабочих дней.
Обменять муниципальную квартиру в Москве
Если граждане, живущие в неприватизированных квартирах, задумают своими жилищами обменяться, то процесс обмена не ограничится заключением одного лишь договора между жильцами квартир.
Имеет значение и получение согласия основного владельца жилья, коими выступают обычно муниципалитеты, ведь юридически такие жильцы являются нанимателями жилых помещений по договору социального найма.
|
|
|
Так как манипуляции с подобной собственностью сопровождаются множеством нюансов, призванными обезопасить собственников жилья от мошенничества, они подробно описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Для получения согласия муниципалитета, нужно предъявить каждому собственнику жилого помещения договора об обмене. После предоставления документов, наймодатель обязан в течение десяти рабочих дней предоставить нанимателю жилого помещения письменный ответ, независимо от того, будет ли он положительным или отрицательным.
Вероятнее всего отказ в обмене может быть выдан, если право пользования жилым помещением оспаривается в суде, а также к нанимателю имеются претензии по поводу договора найма. Обмен неприватизированных квартир невозможен, если жилье признано непригодным для жизни или сам дом готовится к сносу. Также, если планируется капитальный ремонт жилого дома с перепланировкой, или же здание и вовсе меняет свое назначение, наймодатель обязан не давать своего согласия на такой обмен. Имеет значение и новый будущий жилец, если речь идет о коммунальной квартире, так как согласно перечню в статье 51 Жилого кодекса Российской Федерации, граждане, проживающие в коммунальных квартирах не должны иметь тяжелых хронических заболеваний.
Однако одним согласием собственника жилья дело не ограничивается, подобным нужно заручиться и от живущих совместно членов семьи нанимателя, причем значение имеет и согласие временно отсутствующих членов. Это согласие также должно быть облечено в письменную форму.
Если к консенсусу в семье прийти не удалось и возникли проблемы с получением письменного согласия, вполне возможно провести обмен через суд в принудительном порядке. Судом дело не ограничивается, если в семье имеются несовершеннолетние и другие недееспособные люди, в этом случае для обмена обязательно нужно согласие органов опеки.
Таким образом, хотя обмен муниципальных квартир сопровождается множеством различных условий и разрешений, и является довольно хлопотным делом, требуя вдумчивого подхода, однако часто именно он является единственным способом решить квартирный вопрос.
Обмен неприватизированной квартиры, жилья
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».
По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.
Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.
Нюансы обмена неприватизированного жилья:
- при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
- на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
- наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
- договор составляется в письменной форме;
- обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.
Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.
С кем можно обменяться жильем?
Варианты обмена неприватизированного жилья:
- Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
- Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
- Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.
Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.
Когда обмен невозможен?
Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.
Администрация точно не разрешит обмен, если:
- у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
- квартира не пригодна для проживания;
- дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
- планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
- после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.
Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.
Как обменять неприватизированную квартиру
Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.
Порядок действий
Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:
- заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
- находим подходящий вариант;
- договариваемся с нанимателем;
- получаем разрешение на сделку в местной администрации;
- дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
- готовим пакет документов;
- заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
- согласовываем сделку с местной администрацией;
- расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.
Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.
Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:
- Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
- Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
- Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
- Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.
Необходимые документы
Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:
- заявления в адрес администрации от всех жильцов;
- расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
- договор социального найма;
- паспорта или свидетельства о рождении участников;
- разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на жилье;
- технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
- доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).
Документ обязательно должен содержать:
- ФИО и паспортные данные заявителя;
- ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
- адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
- название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
- причину обмена;
- сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
- перечень всех приложенных документов;
- дату составления и подпись.
Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.
Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.
Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.
Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.
Отказ в обмене
При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.
У вас точно не получится обменять жилье, если:
- будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
- жилье находится в закрытом военном городке;
- жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.
Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.
Как обезопасить сделку?
Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:
- Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
- Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
- Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.
Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
|
Видео (кликните для воспроизведения). |
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Источники
Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.
Фоменко, С.Е. Как уволить нерадивого сотрудника; М.: Бератор, 2013. — 160 c.
Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.- Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.
Я являюсь специалистом в области гражданского права. Работаю в частной компании по оказанию юридических услуг населению 12 лет. За это время собрал самые распространенные обращения клиентов и оформил в виде отдельных статей для данного сайта. Если у вас остались вопросы в этой тематике, то пишите в виджет онлайн консультанта на сайте, вам обязательно помогут.
