Перевод апартаментов в жилой фонд

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира) в 2019 году. ДГИ.

Адвокат Сергей Москаленко и его команда начинают оказание комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)».

К нам стали активно обращаться собственники апартаментов в Солнцево — Парк, Филиград, МФК Водный, ЖК Онли, Савеловский сити, Пресня сити и другие.

Ответственным органом государственной власти в Москве за принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд (квартира) является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы).

Срок перевода апартаментов в квартиру — 6 — 8 месяцев.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение данного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации (статья 5).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям (статья 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Мы берем на себя весь комплекс работ по переводу апартаментов в квартиру.

Для начала процесса перевода апартаментов в квартиру нам требуется от собственника апартаментов следующие документы: выписка из ЕГРН, ДДУ, акт приема — передачи квартиры и доверенность на представление интересов в ДГИ г. Москвы по вопросу перевода апартаментов в квартиру.

[3]

Мы заказываем и получаем, в части санитарно-эпидемиологических требований:

Заключение по проекту на перепланировку и переустройство помещений апартаментов для перевода в жилой фонд;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение;

Акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение по результатам лабораторных исследований, измерений;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней шума);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений) электростатического поля;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней инфразвука);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней вибрации);

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол лабораторных испытаний;

в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол исследования воздуха закрытых помещений;

иные заключения согласно установленным пп. 13, 14, 15, 21, 25, 26-32 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»;

в части технических и инженерных требований:

Проект перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке нежилого помещения с изменением функционального назначения – квартира для постоянного проживания;

Заключение об объекте нежилого помещения о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Результатом перевода апартаментов в квартиру является выписка из ЕГРН с внесенными в нее изменениями в части наименования объекта права.

Стоимость комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в квартиру в 2019 году»: составляет 500 000 — 600 000 рублей (включая официальные платежи).

По вопросу перевода апартаментов в квартиру звоните по тел.: 8 (495) 999-16-11.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

– Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? А также какова схема перевода? Насколько это возможно с нашим законодательством?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства или перепланировки помещения;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

• заявление на процедуру перевода;
• технические документы на жилплощадь;
• поэтажные планы всего дома;
• проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
• оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

[2]

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
• заявление собственника с просьбой о переводе,
• кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
• поэтажный план многоквартирного дома,
• письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
4. Получение разрешения.
5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

— Расскажите о плюсах и минусах при покупке апартаментов, кроме невозможности прописаться. Чем эта недвижимость отличается от обыкновенных квартир? Какова там квартплата, больше или такая же? Существуют ли какие-то нюансы при сдаче или проживании собственника?

Отвечает управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по оценке регулирующего воздействия законов и законопроектов «Деловой России» Алексей Головченко:

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания. У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление. К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв. метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа. Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность. Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%. В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%). Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Сами мы не местные.

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом.

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса.

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки.

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы.

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка.

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории.

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее.

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.

[1]

Удастся ли перевести апартаменты в жилье?

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом. Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение. Разберемся, действительно ли это возможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые. Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

• санитарно-эпидемиологическим нормам; и
• техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:

• расположение здания,
• отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
• вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
• его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания. Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить статус квартиры. Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей. Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах. Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена. Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

• заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
• согласие соседей на перевод;
• техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода. Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

• разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
• получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
• внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех. В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п. Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

• предельным размерам (площади);
• поэтажному расположению;
• противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений. Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения. Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение. Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех. Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам. И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Существует только один законный способ сменить статус нежилого помещения на жилое. Прежде всего, апартаменты должны быть свободны от каких-либо обременений (скажем, залогов) и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В этом, собственно, и состоит главная проблема, потому что критериев отнесения объекта к числу жилых очень много, и прописаны они иногда смутно.

На этот счет есть специальное Положение Правительства о признании помещения жилым. В частности, оно гласит: «Размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». Понятие удобства крайне субъективное, поэтому у чиновников есть широкие возможности отказать заявителю в переводе помещения. Требований по другим параметрам тоже очень много – они затрагивают размеры вспомогательных помещений, шумо-, гидро- и виброизоляцию помещений, инсоляцию, естественное освещение комнат и кухонь и т.п. Заявитель должен либо привести свое жилье в соответствие с норами, либо быть готов к этому. Поэтому, если перевод апартаментов в жилье требует технических работ или перепланировку, то собственнику потребуется проект переустройства. Это первый документ, который необходим для подачи на перевод.

Помимо этого, необходимо подготовить заявление на госуслугу по переводу нежилого помещения в жилое, паспорт, документы на апартаменты (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.п.), заключение о соответствии переводимого помещения жилью.

Все остальные бумаги, а именно – поэтажный план, выписка из техпаспорта, справка о техническом состоянии здания, поэтажный план дома, выписка из ЕГРН и т.п. – специалисты по госуслугам запрашивают сами. Впрочем, эти документы может предъявить по желанию собственник.

Комплект документов подается в Департамент городского имущества Москвы (ДГИ), через МФЦ или в режиме онлайн. Услуга бесплатная, а ее максимальный срок – 48 рабочих дней. Собственник получает выписку о принятии его документов, а также перечень бумаг, которые чиновники запросят самостоятельно. В течение трех рабочих дней ДГИ уведомляет о своем решении. Если оно положительное, то собственник начинает переустройство согласно составленному плану. После завершения работ их результаты оценивает приемочная комиссия, которая составляет акт. Именно этот документ становится прямым основанием для переведения апартамента в статус жилого помещения.

Затем собственник обращается к кадастровому инженеру, который составляет новый технический план помещения. Он подготавливается в электронной форме и передается в Росреестр, который вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента в течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в запись об объекте.

Перевод апартаментов в жилое помещение

Перевод апартаментов в жилое помещение – необходимая процедура, связанная с тем, что у проживания в апартаментах есть немало минусов. Например, у застройщика отсутствует обязанность по обеспечению инфраструктуры, платежи за коммунальные услуг осуществляются, как за коммерческие помещения, у налога на имущество повышенные ставки, нельзя оформить налоговый вычет, а в самом лофте нельзя прописаться.

Условия изменения типа помещения

В последнее время покупка апартаментов приобрела особую актуальность в связи с тем, что такие приобретения выгоднее финансово на начальном этапе. При этом повышенные коммунальные тарифы и другие минусы проживания в таких помещениях заставляют людей задумываться о переводе апартаментов в статус квартиры.

Процедура перевода лофта в жилую квартиру требует соблюдения нескольких обязательных условий. К ним относится:

1. Наличие официально оформленного права собственности на объект недвижимости.
2. Отсутствие любого вида обременений на помещении (залог, арест и т.д.).
3. Соответствие жилья нормам и правилам санитарии и безопасности, наличие необходимых удобств.
4. Факт проживания в помещении на постоянно основе.

В настоящее время процедура перевода апартаментов в жилое помещение до конца не разработана. При этом недавно был вынесен на обсуждение законопроект, устанавливающий упрощение варианта такой манипуляции.

Алгоритм действий

Для запуска процедуры необходимо обратиться с запросом в комитет по управлению городским имуществом (сродни Департаменту имущества в Москве). Подача заявления может быть осуществлена через многофункциональные центры, функционирующие практически во всех населенных пунктах страны.

Вместе с заявлением собственник должен предоставить перечень следующих документов:

• копию паспорта (с оригиналом для сверки);
• выписку из Реестра прав на недвижимость, которая подтвердит право собственности заявителя на указанный объект, а также отсутствие любого обременения;
• план здания по этажам;
• перепланировочный проект (при необходимости);
• справку из отдела технического надзора, подтверждающую нормальное состояние данного помещения;
• копию техпаспорта;
• заключение архитектурного департамента в данном городе;
• иные документы, которые может потребовать специалист МФЦ.

Срок рассмотрения документов – сорок восемь дней. После проверки бумаг в отношении заявителя будет принято решение (положительное или отрицательное).

Если в отношении заявления собственника будет принято отрицательное решение, заявитель вправе подать жалобу в суде в течение трех месяцев со дня получения отказа.

Если соответствующий Комитет принял положительное решение, заявитель должен будет оформить новый технический план объекта и направить вместе с решением в Росреестр. Цена разрешения вопроса – триста пятьдесят рублей (сумма государственной пошлины за регистрационные действия с объектом недвижимости).

Срок оформления документов для перерегистрации – от десяти до пятнадцати рабочих дней.

Несмотря на то, что алгоритм действий для изменения типа помещения довольно простой, зачастую осуществить эту процедуру не всегда представляется возможным. Практика показывает, что существуют тонкости, которые касаются критериев проверки данного объекта на соответствие нормам, препятствующие вынесению положительного решения. К примеру, критерии шумоизоляции, уровня инсоляции, параметры вентиляционных отверстий, размера проемов и прочее.

В связи с этим перед подачей заявления лучше всего проконсультироваться со специалистом, чтобы не пришлось зря переплачивать за квартиру в течение двух месяцев.

Как сделать из апартаментов квартиру и зачем это нужно?

Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:

Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?

На этот вопрос существует три ответа:

1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).

2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.

3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.

Примеры успешной трансформации

Пример первый: остров временного проживания

Десять лет назад, когда термин «апартаменты» был знаком только по произведениям «Голливуда», любопытный казус произошел с жилым кварталом малоэтажных особняков «Остров фантазий». На земле, предназначенной для спортивных сооружений и рекреаций, были построены объекты недвижимости со статусом временного проживания. Проданы — как жилые. Этот юридический диссонанс вызвал у местных чиновников желание снести все возведенные дома, но собственникам апартаментов «временного проживания» удалось вовремя перевести недвижимость в жилой фонд и зарегистрировать права собственности на него через суд.

Пример второй: построили немного лишнего

Пример третий: все по правилам

Распространенная ситуация в сегменте апарт-комплексов на базе старинных особняков: все этажи дома зарегистрированы как жилые, а последний (мансардный) — как апартаменты.

В случае с комплексом «Богословский, 12», застройщик честно сообщал об этом. Но покупателям обещали, что после сдачи объекта нежилые помещения переведут в жилые. Обещание сдержали!

Пример четверый: слишком дорого

Уникальный случай волшебного превращения только что построенных апартаментов был замечен в МФК «Легенды Цветного». Владельцы Capital Group оставляют ситуацию без комментариев.

Игроки рынка элитного жилья делают свои предположения: недвижимость в «Легендах Цветного» ориентировалась на сегмент люкс-премиум. Масштабная площадь апартаментов, их высокая цена не подтвердила возложенных на нее ожиданий. Для возвращения инвестиций пришлось переводить проект в жилой фонд и реализовывать как более привлекательный вариант.

Пример пятый: любители старины

Компания Vesper после реставрации старого особняка в Пречистенском переулке, 14 «Дом Гельриха» продавала его площади как апартаменты. Стоимость их была ниже, чем у жилого фонда. Покупатели обратились с просьбой к руководству Vesper о переводе за их средства. Операция потребовала около четырех месяцев.

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира) в 2019 году. ДГИ.

Адвокат Сергей Москаленко и его помощники начинают оказание комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)».

К нам стали активно обращаться собственники апартаментов в Солнцево — Парк, Филиград, МФК Водный, ЖК Онли, Савеловский сити, Пресня сити и другие.

Ответственным органом государственной власти в Москве за принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд (квартира) является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы).

Срок перевода апартаментов в квартиру — 6 — 8 месяцев.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение данного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации (статья 5).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям (статья 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Мы берем на себя весь комплекс работ по переводу апартаментов в квартиру.

Для начала процесса перевода апартаментов в квартиру нам требуется от собственника апартаментов следующие документы: выписка из ЕГРН, ДДУ, акт приема — передачи квартиры и доверенность на представление интересов в ДГИ г. Москвы по вопросу перевода апартаментов в квартиру.

Мы заказываем и получаем:

Заключение организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным пунктами 10, 11, 12, 17, 18, 20, 22, 23, 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Заключение организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным пунктами 16, 19 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Результатом перевода апартаментов в квартиру является выписка из ЕГРН с внесенными в нее изменениями в части наименования объекта права.

Источники

1. 
   Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.
2. 
   Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.
3. 
   Поставка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 537 c.
4. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.