Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Если квартира продается на вторичном рынке, то очевидно, что кто-то в ней жил, пользовался коммунальными услугами, платил за будущий капремонт. Стоп: или не платил? О том, можно ли купить квартиру с долгами и чем это чревато для нового владельца, рассказывает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

Какие бывают долги на квартире и как о них узнать?

Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.

Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.

Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.

Какие долги переходят на нового собственника, а какие числятся за старым?

На самом деле никакие долги по квартире не переходят на нового собственника, так как недвижимость не может быть кому-то что-то должна. Задолжать может только хозяин: то есть обязательства по оплате возникают с момента подписания акта-приема передачи объекта. Однако некоторые службы считают, что все начинается с момента перехода права собственности. Мое же мнение (и я солидарен с законом) таково: обязательства возникают только с момента заключения новым собственником договора на обслуживание или поставку ресурсов или услуг. Очень часто представители ТСЖ пытаются повесить старые долги на нового собственника, хотя не имеют на это никакого права. Они должны либо признать недополученные платежи убытками, либо взыскивать их через суд с бывшего собственника.

Итог: что делать покупателю?

Сегодня у ТСЖ и Жилкомсервиса появилось право накладывать арест на квартиру и на операции с недвижимостью в Росреестре до оплаты долгов за квартплату. Это может привести к приостановке сделки купли-продажи, если вы заранее не проверили наличие задолженностей. А вот долг перед Пенсионным фондом о выделении долей детям после использования маткапитала может обернуться действительно неприятным сюрпризом. ПФ, выявив нарушение прав детей и незаконное использование федеральных средств, первым делом арестует квартиру. Даже если у нее будет уже новый собственник.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

• Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
• Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт. Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Долг по капитальному ремонту

Как уже было сказано выше, долг по капитальному ремонту оплачивает новый владелец. Это единственный тип долгов, который привязан непосредственно к квартире, а не к ее владельцу. Так что, при покупке жилья все равно желательно уточнять наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Хотя бы для того, чтобы определить, какую сумму придется заплатить.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

[1]

Онлайн сервисы

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами. Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный перечень допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры:

Тип расходов	Сумма затрат

Отчет об оценке жилья От 2 тысяч рублей Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей Нотариальное заверение договора От 5 тысяч рублей Нотариальное согласие супруги/супруга От 1 тысячи рублей Госпошлина за регистрацию права собственности 2000 рублей на каждого нового владельца

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

• Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
• Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
• Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
• Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
• Регистрация права собственности: от 1 недели.
• Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

– Что делать, если при покупке квартиры собственник (продавец) не оплачивал капитальный ремонт ни разу? Может ли он продать квартиру с долгом по капремонту? И как поступить покупателю в таком случае?

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

[3]

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт. В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи. Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

[2]

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником. Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника. Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи. Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей. Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга. Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы. Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец. При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника. Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта. Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как купить квартиру с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность и что делать, если есть долг по ЖКХ

Приобретение недвижимости сопровождается рядом рисков для покупателя. Квартира может оказаться обремененной залогом или в отношении нее третьи лица могут иметь свой законный интерес. Такие ситуации встречаются редко, чаще речь идет о задолженности по ЖКХ: воде, свету, газу и так далее. Выясним, чем может обернуться покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, как ее избежать и что делать, если долг все же имеется.

Важные сведения о покупке квартиры с долгами

Задолженность по коммунальному обслуживанию квартиры в МКД формируется из разных статей расходов:

• водоснабжение и водоотведение (канализация);
• электричество;
• газоснабжение;
• услуги УК или ТСЖ по содержанию общего имущества, например, уборка лестничных клеток, территории, домофон, обслуживание лифта;
• прочие услуги, которые предоставляет конкретная УК или ТСЖ по договору;
• ежемесячные взносы по капитальному ремонту.

Счета выставляются ежемесячно, а при неоплате на сумму основного долга на платежи начисляются пени. Независимо от суммы такого рода долг по платежам сам по себе не обременяет квартиру, продавать такое жилье не запрещено – поэтому купить квартиру с долгами по коммунальным платежам вполне реально.

Есть только одна ситуация, при которой Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами по ЖКХ – если обслуживающая организация взыщет с собственника жилья сумму долга через суд, а затем судебный пристав наложит на жилплощадь обеспечительный арест до полного погашения всего долга. Пока на квартире нет запретительной записи от ФССП, квартиру с долгами можно купить.

При этом долг несет определенные риски для покупателя, которому придется тратить время и силы на урегулирование вопросов по ее оплате уже после покупки.

Вывод. Ни одна административная инстанция во время сделки по покупке жилплощади не проверяет наличие задолженностей и не сообщит об их наличии сторонам автоматически, как, например, в случае с официальным арестом по исполнительному производству. Покупателю придется самому проверять наличие проблем с долгом по квартплате.

Как проверить наличие долгов перед покупкой

Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.

Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:

• Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
• Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
• Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.

Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.

По выписке из ЕГРН можно посмотреть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и направлены в ФССП на исполнение. Проверить перед покупкой наличие уже «просуженных» долгов, по которым идет исполнительное производство, можно также по базе исполнительных производств. Для этого:

1. Заполнить все поля поиска. Нужно ввести имя текущего собственника квартиры и дату его рождения.
2. Ввести код с картинки.
3. Если на собственнике нет исполнительных производств, картинка будет следующей
4. Если долг имеется, то база выдаст следующий результат. При этом тип задолженности указывается не всегда. Это могут быть как коммунальные платежи, так и любые другие обязательства. В любом случае имеется риск наложения запрета на отчуждение квартиры.

Кто отвечает по сложившимся долгам

По общему правилу при покупке квартиры долг по коммунальным платежам на нового собственника не переходит независимо от его суммы. Момент вступления нового собственника в права – это дата госрегистрации права собственности на квартиру по ДКП. Все, что начислено до этой даты, оплачивает продавец. Все, что после – покупатель.

Часто управляющие компании или ТСЖ после покупки вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно имеющихся долгов бывших хозяев. Им проще работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому они всячески склоняют к добровольной оплате чужого долга. Помните, что незаконными являются следующие действия УК или ТСЖ:

• требование погасить чужой долг по содержанию общего имущества, потребленной воде, свету, газу, канализации, теплу;
• угрозы или отключение квартиры от коммунальных ресурсов (например, если жилье грозятся обесточить).

Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от коммунальных ресурсов, чтобы заставить вас погасить чужую задолженность после покупки помещения, необходимо сразу же обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации региона. Быстрее всего это сделать по телефону, а затем продублировать жалобу письменно. Жилищные инспекторы, как правило, реагируют оперативно.

Исключение из общего правила – долги за капремонт. Лицевой счет по капитальному ремонту привязывается к квартире, а не к личности собственника жилья. Поэтому весь долг по капремонту, который сложился к моменту сделки, после регистрации покупки перейдет к новому собственнику.

Внимание! Искать должника по коммунальным платежам – задача управляющей компании или ТСЖ, а не нового собственника. Однако задолженность по капитальному ремонту придется оплатить покупателю.

Что делать, если обнаружился долг по квартплате

Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.

Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:

• Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
• Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
• Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
• Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.

Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.

Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам. Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.

Как оформить договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам оформляется в стандартном порядке, о котором можно прочитать подробнее по этой ссылке. Долг по платежам не требует обязательного удостоверения у нотариуса или получения каких-либо дополнительных разрешений административных органов.

Но есть существенная особенность. Если квартира продается с долгами по платежам, об этом нужно четко прописать в договоре, с указанием суммы долга. Если этого не сделать, покупатель сможет в будущем аннулировать соглашение через суд по причине введения в заблуждение. Дополнительно следует указать, в каком порядке такая задолженность будет погашена.

Пример формулировки: «Продавец заявляет об имеющейся задолженности по коммунальным платежам в общей сумме 30 000 рублей, из которых 5 000 рублей – долг по взносам за капитальный ремонт; 25 000 рублей – долг по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества перед ООО «УК Жилище-98». Продавец обязуется погасить данную задолженность в полном объеме в срок до 15.09.2019».

Выкуп квартир с долгами на торгах

Выкуп квартир на торгах осуществляется в случае, если жилье было изъято по любому долгу – не только по коммунальному. Чаще всего речь идет об ипотечных квартирах, кредит по которым собственники не смогли погасить, а также об изъятых приставами за другие крупные обязательства помещениях. Выкуп может быть произведен у банка-кредитора или у бюджета, смотря на чьем балансе находится жилье.

Подробнее о выкупе квартир на торгах можно прочитать по этой ссылке.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может добавить новому собственнику проблем с управляющей компанией, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и фондом капремонта. Поэтому необходимо проверять заранее, имеется ли на жилье задолженность и в каком размере.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат в правом нижнем углу экрана.

Купили квартиру с долгом по капитальному ремонту

Добрый день, подскажите что делать. Мы обратились в риэлторское агенство и купили через них квартиру. После этого узнали что есть долг у прошлого хозяина по капитальному ремонту. С риэлторским агентством был заключен договор, в договоре прописано что они должны предоставить справки о том что долгов на квартире нет. Они предоставили справки по коммунальным платежам а по капитальному ремонту не предоставили, да мы и не знали что эта справка дается отдельно. Так же в договоре купле продаже есть пункт, что продавец обязан передать квартиру без коммунальных долгов. Как нам быть? Я понимаю так что по 158 статье жилищного кодекса, долги теперь на нас, но по договору купле продажи и договору с риэлторским агентством их быть не должно. Я считаю это сговором продавца с риэлтором и мошенничеством, плюс не выполнением договора риэлтором. НА кого подавать в суд? Есть ли смысл? Сумма 11 тысяч.

Ответы юристов ( 1 )

Вы можете обратиться в суд на продавца, а соответчиком привлечь риэлтора, но нет никакой гарантии, что решение суда будет в Вашу пользу. Суд будет исходить из содержания договора купли-продажи, в котором нет ни слова о платежах по капитальному ремонту МКД. Стороны договора равны (ст. 420 ГК РФ). Исходя из этого, суд непременно спросит у Вас:«что Вам мешало потребовать внести это условие в договор купли-продажи?» Вы сошлетесь на незнание норм. Но не знание закона, как известно, не освобождает от ответственности. Поэтому решайте сами, есть ли смысл обращаться в суд?

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Управляющим компаниям, так же, как и организациям, поставляющим услуги ЖКХ, без разницы, кто именно будет оплачивать счета, для них важно получить положенные деньги. По этой причине никто не станет заниматься поиском прежних собственников, разбираться в сделках с нанимателями и так далее, взыскивать сумму будут с нынешнего хозяина жилья. Кто виноват за возникновение задолженности – в этом вопросе разбираться может разве что суд, но и в этом случае никто не снимет долговые обязательства. В связи с этим сделки с продажей недвижимого имущества придётся проводить с учётом некоторых нюансов.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Согласование вопроса

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам возможно только предварительно сообщив покупателю о наличии такового и согласовав этот момент с ним. Согласие покупателя должно быть зафиксировано в письменном виде, поскольку устную договорённость доказать невозможно, а риск оказаться в суде будет слишком большим.

Кроме того, в большинстве случаев требуется также согласие от управляющей компании, поскольку по факту происходит переуступка требования, основанием для которой служит заключённый договор о сделке. Сама продажа регулируется требованиями 389-й статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение о переуступке долга целесообразно заверить нотариально. Экземпляр отдаётся в управляющую компанию, у каждой из сторон также должен быть аналогичный. К соглашению прилагается копия правоустанавливающего документа (оригинал предъявляется обязательно) и копия основного договора купли-продажи. Рекомендовано зафиксировать данным документом показания счётчиков на дату перехода собственнических прав. Это не обязательное требование, но для подстраховки лишним не будет.

Документы для сделки

Интересуясь, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, следует сразу ответить, что закон подобные сделки не запрещает. Однако такая сделка непременно влечёт за собой ряд дополнительных проблем, в частности, что касается требующихся документов. Кроме того, потенциальные покупатели могут опасаться подобного приобретения, сомневаясь в юридической чистоте объекта. Поэтому продавцу придётся постараться выставить всё в лучшем свете, тщательно подготовившись к общению с покупателями.

Решение проблемы с задолженностью

На практике задолженность за пользование коммунальными услугами может появиться действительно по уважительным причинам, однако ко всем применяются одинаковые меры. Погашение долгов предусматривается в нескольких вариантах:

• Реструктуризация после подписания соответствующего договора между неплательщиком и управляющей компанией;
• Оформление кредита в банке под залог недвижимости;
• Продажей квартиры с долгами по коммунальным платежам (условия оговариваются индивидуально);
• Прочие методы в зависимости от обстоятельств и возможностей.

В поисках ответа, как продать квартиру с долгом по квартплате наиболее эффективно, необходимо обратить внимание на такой вариант, как погашение задолженности суммой, которую покупатель внёс в качестве аванса. Этот способ подходит, в том числе, и для срочной сделки.

Также можно договориться о том, что сумму долга погасит полностью покупатель, а продавец, в свою очередь, снизит стоимость квартиры на эту же сумму, но данную договорённость обязательно фиксировать документально и при нотариусе. В ином случае покупатель сильно рискует, недобросовестный продавец может отказаться от сделки, оставаясь с квартирой без долгов. Не всегда удаётся отстоять свои права через суд.

Усложнение ситуации

Ссылаясь на 155 статью в Жилищном кодексе Российской Федерации, потребители, несвоевременно или не полностью оплачивающие коммунальные услуги, вместе с задолженностью должны оплачивать ещё и штрафы. Размеры таковых определяет Постановление Президиума ВАС.

В соответствии с Правительственным Постановлением № 354, пунктом 118, по одной услуге ЖКХ долг признаётся на сумму, размер который выше двухмесячной оплаты по нормам. Управляющие компании вправе влиять на должников следующими методами:

• Начислением штрафов, которые увеличиваются в зависимости от срока неуплаты;
• Полная или ограниченная приостановка поставки коммунальной услуги.

Отключение и прочие ограничения становятся возможными при трёхмесячной задолженности, поэтому, если собственник решил продать свою квартиру, ему следует контролировать ситуацию. Можно продать квартиру с наличием долгов, но найти покупателя на жилье, в котором отключены услуги ЖКХ, будет гораздо сложнее, и цену придётся снизить существенно.

Если же во время оформления сделки на продавца за долги подадут в суд, это и вовсе приведёт к расторжению любых соглашений. Кроме того, суд может наложить арест на квартиру, что приведёт к тому, что сделка купли-продажи станет вовсе невозможной, пока обязанность по погашению долгов не будет выполнена.

Как оформить сделку правильно

Перед тем как продать квартиру с долгами, продавец и покупатель должны оговорить все нюансы, занося их в договор отдельным пунктом. В первую очередь важно зафиксировать, что долги предыдущего владельца к новому не переходят. Это важно, чтобы чужие обязательства не пришлось выполнять непричастному лицу. Покупателю важно понимать, что претензии управляющая компания может предъявить именно ему, как собственнику квартиры, поэтому обезопасить себя лишним не будет.

Поскольку продать недвижимое имущество с долгом вполне возможно, важно сделать это правильно. В управляющей компании нужно запросить и получить выписку о состоянии лицевого счёта с суммой задолженности, в том числе и по капитальному ремонту. С подписанием основного договора письменно важно уведомить управляющую компанию и организации, которые поставляют коммунальные услуги, о том, что владелец квартиры сменился. К уведомлению прилагаются копии договора купли-продажи и правоустанавливающего документа.

В самом договоре можно зафиксировать отдельный пункт, касающийся переуступки долга, однако с регистрацией могут возникнуть осложнения. Лучшим вариантом будет заключить между сторонами именно соглашение о погашении суммы.

Что ещё важно, в связи с последними изменениями в законодательстве, продать квартиры с долгом по капремонту реально, но при этом данное обременение переходит новому владельцу.

Нюансы и риски покупателя после подписания договора

Зная ответ на вопрос, можно ли продать квартиры с долгами, можно сделать вывод, что лучше всего договориться о погашении таковых до перерегистрации собственнических прав. Интересуясь, с другой стороны, как продать неприватизированную квартиру, важно отметить, что такая сделка невозможна, имущество принадлежит муниципалитету или государству. Пока имущество не приватизировано, жильцы не имеют права им распоряжаться на своё усмотрение. Приватизируют же жилплощадь только с согласия муниципальных органов.

Если же квартиру покупали заведомо с переводом задолженности на нового владельца, это должно быть утверждено нотариально и с согласия управляющей компании.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Купил квартиру с долгами по коммунальным платежам что делать

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Купили квартиру с долгами по жкх…

Жилищный консультант

Требовать уплаты долгов они могут в течение трех лет, пока не истечет срок давности. Кстати, согласно п.3 ст. 158 Жилищного кодекса оплата долгов по капитальному ремонту возлагается на нового собственника. Так что если вам принципиален этот момент, то следует его иметь в виду – каковы бы ни были долги предыдущего владельца по капитальному ремонту, оплачивать их придется вам.

Квартира с долгом: как не платить по чужим счетам

Особенности покупки квартиры с коммунальными долгами

Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов. Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с УК, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по коммунальным платежам за бывшим собственником квартиры, но с условием. Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.
Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в п.3 ст.

Источники

1. 
   Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.
2. 
   Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2016. — 448 c.
3. 
   Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.