Регистрация договора купли продажи квартиры

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

• данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
• цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
• перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Зарегистрирует ли регистрационная служба договор купли-продажи квартиры без оплаты?

Договорились с продавцом о рассрочке. Зарегистрируют ли наш договор без полной оплаты?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество .

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права . Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131 , 132 , 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить его.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 статьи 434 ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Обязательными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене .

Рассмотрим содержание договора купли-продажи .

Какие элементы являются основными, какие обязательными, какие являются элементами «по договорённости».

1) Предмет договора . В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

То есть в Договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны объект – то, в отношении чего заключён Договор – квартира / земельный участок и т.д., адрес объекта, его площадь, кадастровый номер….

2) Правоустанавливающие документы на квартиру. Далее в Договоре указывается на основании какого правового акта (Постановления, Договора дарения, купли продажи, приватизации, Свидетельства о праве собственности…) эта квартира была приобретена и когда это было зарегистрировано и каким органом. Каким документом это подтверждается (Свидетельством, Выпиской из ЕГРП, ЕГРН).

3) Цена квартиры. Ранее сторонам было выгодно указывать цену в уменьшенном размере для оптимизации налогообложения. Сейчас это не всегда выгодно и не всегда имеется такая возможность. Это объясняется поправками в Налоговый кодекс, предусматривающими, что в случае если цена квартиры по договору меньше 70% её кадастровой стоимости, то независимо от её размера для налогообложения она признаётся равной 70% от её кадастровой стоимости ( Статья 217.1 Налогового кодекса РФ).. То есть Законом установлен некий минимальный предел, ниже которого купля-продажа квартир осуществляться не может.

4) условие об оплате цены за квартиру. Здесь стороны вправе самостоятельно решить, каким образом будет происходить расчёт. Будут ли задействованы посредники (например банк, банковская ячейка). Будут ли деньги передаваться до государственной регистрации или после неё. Будет ли оплата производиться сразу и в полном объёме. Или будет предусмотрена рассрочка платежей на протяжении определённого периода. Здесь в полной мере реализуется принцип свободы договора , предусмотренный статьей 421 Гражданского кодекса РФ и устанавливающий, что

« стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом , стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров. И, наконец, условия договора определяются по усмотрению сторон ».

[3]

Таким образом, можно однозначно сказать, что условие об оплате стоимости квартиры является диспозитивным , т. е . свободным и отдаётся Законом на усмотрение сторон . Конечно, исходя из повседневной практики сопровождения сделок по купле-продаже квартир, можем сказать, что условие о том, что Покупатель выплачивает Продавцу стоимость квартиры после момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру является распространённым.

То есть в данном случае последовательность действий следующая .

[1]

1) Сначала заключается договор купли-продажи квартиры.

2) Затем собирается комплект необходимых документов и он подаётся в Росреестр для государственной регистрации.

3) Далее Росреестр проводит правовую экспертизу предоставленных документов. В случае, если стороны при оформлении сделки соблюли все необходимые условия действующего законодательства о регистрации недвижимости, специалист Росреестра выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

4) после получения документов из Росреестра Покупатель выплачивает Продавцу полагающуюся денежную сумму .

Таким образом, в данном случае, Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи квартиры без оплаты . Для Росреестра важны правильность прописания в Договоре условий купли-продажи в соответствии с законодательством, о которых мы говорили выше. Если они соблюдены, то момент оплаты стоимости квартиры Росреестром не проверяется и не контролируется. А это значит, что законодательные препятствия для регистрации Росреестром договора купли-продажи без оплаты отсутствуют.

Документы для регистрации договора купли продажи

Как только возникла необходимость продать ваше недвижимое имущество, например, квартиру, необходимо начинать сбор всех документов для проведения сделки. Вопреки частому заблуждению, продавец обязан собрать приличный список документов, которые обеспечивают переход права собственности к третьим лицам. Более того, именно на этом этапе часто выясняется отсутствие некоторых документов, потеря их актуальности, выявляются нарушения в оформлении и в фактической планировке квартиры. Как же выглядит список документов для купли продажи квартиры?

Перечень документов при продаже

В зависимости от каждого конкретного случая подбирается свой пакет документов продавцом. Наиболее часто продажа квартир осуществляется:

• На вторичном рынке от владельца;
• На первичном или вторичном рынке с обременением по ипотеке;
• На вторичном рынке от нескольких владельцев.

Если вы намерены продать квартиру за наличные, вам потребуется следующий перечень документов на квартиру:

[2]

Какие еще нужны документы для регистрации договора купли-продажи квартиры?

• Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, необходимо предоставление разрешение от органов опеки, которые проверяют, не будут ли ущемлены права несовершеннолетних. Для этого родители, даже если находятся в состоянии развода, должны прийти с несовершеннолетними детьми в органы опеки и попечительства, и предоставить: свидетельства о рождении детей, выписку из домовой книги о том, что в квартире проживают дети, документы на квартиру (свидетельство). Далее родители пишут заявление, в котором указывают информацию о продаже квартиры и данные о покупке новой недвижимости. Только после процедуры согласования, органы опеки уполномочены выдать разрешение, которое предоставляется в Регистрационной палате.
• Выписка из домовой книги – этот документ необходим, чтобы госрегистратор мог оценить, кто проживает в квартире, которая будет продаваться, и не ущемлены ли их права.
• Если супруги находятся в разводе, но объект недвижимости приобретался в браке, требуется обязательное нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Важный момент! Если квартира была получена в дар, была оформлена в качестве наследства по завещанию, то второй супруг не обязан давать согласие на продажу. Если же квартиру продает вдова или вдовец, необходим оригинал свидетельства о смерти.

После получения этого пакета документов, в Регистрационной палате может быть завершена регистрация договора купли продажи.

Какие требуются документы на квартиру, которую продают

Продавец обязан предоставить все документы на квартиру новому владельцу, в этот перечень входят:

Лучше проводить сделки под контролем опытных специалистов, чтобы избежать возможных проблем при оформлении, а также ускорить куплю-продажу квартиры. Специалисты «Стар-Сервис» предлагают услуги по юридическому сопровождению сделок, получению документов, а также проверки юридических оснований для осуществления сделок.

Документы при продаже квартиры, которая оформляется через ипотеку?

Основная часть документов при покупке ипотечной квартиры не отличается от приобретения квартиры за наличные на вторичном рынке. Появляется лишь момент оценки квартиры перед продажей, который ложится обычно на плечи покупателя. Т.е. покупатель самостоятельно относит документы в банк, в котором хочет взять кредит.

Для того чтобы одобрить ипотеку, банку необходимо получить оценочную стоимость квартиры, которая формируется с помощью отдельной, платной услуги независимыми оценщиками. Оценка представляет собой объемный документ, с указанием всех свойств и характеристик недвижимости, влияющих на ее стоимость. Этот документ передается сотруднику банка, который и принимает решение о выдачи кредита по ипотеке или отказе. На продавца данная процедура никоим образом не влияет, кроме предоставления доступа к квартире специалиста.

Регистрация договора купли продажи недвижимости

Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает квартиру или дом, кто-то хочет купить дачу. А как должен быть заключен данный договор?

Законодательство предусматривает определенные требования к форме договора купли –продажи. Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован?

А где регистрируется договор купли продажи недвижимости? Данный вопрос интересует многих. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается специальный государственный орган – Росреестр.

Если договор не зарегистрировать…

Многих также интересует вопрос о том, действителен ли договор купли продажи квартиры без регистрации? На данный вопрос законодательство дает четкие ответы.

В частности, в соответствии с нормами действующего законодательства сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть зарегистрированы. Несоблюдение данного правила влечет за собой недействительность подобных сделок, т.е, на основании данных сделок не могут возникнуть права и обязанности. Соответственно, если договоры купли продажи не регистрируются, они считаются незаключенными.

Например, если стороны заключили договор купли продажи квартиры, но по каким-либо причинам не зарегистрировали вытекающие из него права, то, по сути, продавец снова может продать данную квартиру другому лицу, а покупатель не приобретает право собственности на данное имущество.

Необходимые документы для регистрации договора купли продажи недвижимости

Чтобы обязательная регистрация договора купли продажи недвижимости прошла успешно, необходимо предъявить определенные документы, нужные для регистрации. В частности, регистрирующему органу нужно предъявить заявление об осуществлении регистрации. Также нужно предъявить договор, на основании которого должна быть осуществлена государственная регистрация, кадастровый паспорт и паспорт заявителя.

Кроме данных документов также нужно оплатить государственную пошлину и прикрепить квитанцию об ее оплате к заявлению. Это – обязательное требование.

А регистрируется ли договор купли продажи недвижимости без данных документов? Только на основании вышеуказанных документов осуществляется государственная регистрация. Если один из данных документов, необходимых для регистрации, не был предъявлен заявителем, то государственный орган примет решение об отказе в государственной регистрации, а регистрация может быть осуществлена только после предоставления всех нужных документов.

Если заявление предъявляет представитель одной из сторон, то кроме вышеуказанных документов также необходимо предоставить государственному органу доверенность и паспорт представителя. Без данных документов гос регистрация договора купли продажи недвижимости не будет осуществлена.

Срок регистрации договора купли продажи недвижимости составляет 5 рабочих дней. Данный срок зафиксирован в законодательстве. При этом законодательство также предусматривает, что если в течение данного промежутка времени заявитель не получил решение о государственной регистрации, то его право считается зарегистрированным.

Законодательство также предусматривает определенный срок, в течение которого договор может быть предъявлен для государственной регистрации. В частности, договор купли продажи недвижимости должен быть предъявлен для государственной регистрации в течение 30 дней с момента его заключения. Если в течение данного промежутка времени договор не был предъявлен регистрирующему органу, он считается незаключенным и не может стать основанием для возникновения определенных прав и обязанностей. Многие не знают о данном сроке и пропускают его. При этом восстановить данный срок невозможно: для регистрации придется заключать новый договор.

Регистрирующий орган также ведет учет договоров купли продажи недвижимости. Эта функция возложена на данный орган законодательством. Именно данная функция дает возможность создать единый реестр. Информацию из реестра может получить каждый желающий, так как в соответствии с действующим законодательством данная информация является открытой. Достаточно предъявить соответствующее заявление и оплатить сумму государственной пошлины.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что для осуществления государственной регистрации данного договора необходимо пройти определенную процедуру, а также предъявить пакет необходимых документов.

Регистрация договора купли продажи квартиры

Оформить договор купли-продажи квартиры — еще не значит обрести право распоряжения имуществом. Новому владельцу квартиры необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедуру регистрации проводит Росреестр. В итоге новый собственник получит выписку ЕГРН с указанием права на квартиру, но прежде необходимо собрать документы для регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости.

Нужно ли регистрировать договор купли продажи квартиры

С 2013 г. сам договор регистрировать не нужно. Согласно ст. 551 ГК РФ, госрегистрации подлежит переход права собственности на основании оформленного соглашения. Ранее в реестре делались 2 записи: о регистрации непосредственно договора, а затем — о переходе права собственности. Теперь же делается только последняя.

Соответственно изменилось положение о начальной дате вступления договора в законную силу. Если до 2013 г. он считался заключенным после госрегистрации, то с 2013 г. — с даты подписания. Однако право собственности возникает только после регистрации независимо от факта подписания договора. То есть до того момента, пока стороны не обратятся в регистрационный орган с определенным пакетом документов, покупатель не имеет права распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Правовая основа

Какие договора не нужно регистрировать, перечислено в ГК РФ, а именно:

• п. 1 ст. 558 ГК РФ, где сказано, что ДКП жилого помещения не нужно регистрировать, если он заключен после 03.2013 г.;
• ст. 560 ГК РФ, в которой идет речь о договоре купли-продажи предприятия, он также не требует госрегистрации;
• ст. 574 ГК РФ, согласно которой дарение имущества осуществляется путем заключения нерегистрируемого договора;
• ст. 584 ГК РФ, в соответствии с которой договора о переходе права на имущество, предусматривающие выплату ренты, также не проходят госрегистрацию.

О новинках в законодательстве

С 01.02.2019 г. нотариусы, регистрирующие договор купли-продажи, должны бесплатно отправлять документы для регистрации в Росреестр. Эта процедура по умолчанию обязательна. Согласно закону №338-ФЗ от 03.08.2018 г. нотариус обязан не позднее рабочего дня, или в иные сроки, установленные договором, подать документы на госрегистрацию. Если отправить электронные документы в установленный законом срок не получилось, у нотариуса есть дополнительно 2 дня для подачи документов на бумажных носителях.

Итак, приобретая квартиру, необходимо позаботиться о нотариальном удостоверении договора купли-продажи. Обязательное обращение к нотариусу предусмотрено в следующих случаях:

• если приобретаемая квартира находится в долевой собственности;
• отчуждаемым имуществом владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Если договором оговорено, что переход регистрируется самостоятельно, или же договор заключается в простой письменной форме, нужно знать, куда обратиться и какие собрать документы.

Где регистрируется договор

Для оформления права собственности необходимо обратиться в Росреестр по месту жительства или МФЦ.

Подать документы можно лично или путем отправки документации по почте. Для этого нужно узнать адрес территориального отделения госоргана.

От специалиста по продаже недвижимости можно услышать иные названия, например — «регпалата» или «юстиция», но подразумевается одно — Росреестр.

Чтобы узнать, куда обратиться для регистрации квартиры в Росреестре при покупке, надо посетить официальный сайт Росреестра и найти адрес подразделения в своем городе.

Подача документов в МФЦ сэкономит время, затраченное на стояние в очередях. Туда можно записаться заранее и подать весь пакет документов.

В режиме онлайн

Можно зарегистрировать право собственности и вовсе не выходя из дома, но для этого необходимо пройти регистрация в системе ЕСИА, иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Портал Росреестра предлагает в режиме онлайн:

• подать заявление на госрегистрацию;
• оформить ГРП с одновременной постановкой на кадастровый учет.

Услуга бесплатного выезда предоставляется только льготным категориям граждан:

• ветеранам ВОВ;
• инвалидам 1, 2 групп.

Нужно подать заявку, и в адрес заявителя выедет курьер для принятия документов.

Что можно после госрегистрации сделки

До момента обращения в Росреестр права владельца ограничены, и только после перерегистрации он сможет: продать, подарить квартиру, официально сделать перепланировку или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Поэтому после покупки квартиры рекомендуется не затягивать с дооформлением документов. Интересна ситуация и с продажей квартиры, которая была унаследована. Оказывается, владельцу не нужно иметь свидетельство (выписку) о праве собственности, просто в Росреестре ггоспошлина платится дважды — продавцом и новым собственником. Однако покупая квартиру у наследника нужно тщательно проверить чистоту сделки, заручившись поддержкой юриста. Подробнее: Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

Как зарегистрировать договор купли продажи квартиры в Росреестре

Накануне обращения в Росреестр необходимо определиться, кем осуществляется Регистрация.

В госорган обращаются:

• Продавец, являющийся собственником (в исключительных случаях — наследником со свидетельством о праве на наследство). Даже если человек владеет не целой квартирой, а только определенной долей, его присутствие обязательно.
• Покупатель, приобретающий квартиру целиком или по долям.
• Ребенок, достигший 14 лет. Он может подать документы на госрегистрацию самостоятельно.
• Официальные опекуны. Недееспособный гражданин, а также несовершеннолетний (до 14 лет) не может подать заявление о переходе права собственности. За него это делают представители.
• Поверенный. Если лично явиться на место регистрации не удается, можно оформить доверенность на представителя. Документ должен иметь нотариальное заверение.

И в Росреестре, и МФЦ процедура перехода будет состоять из нескольких этапов:

1. Обращение в Росреестр.
2. Проверка документов. Если сотрудник, принимающий пакет документации, выявит несоответствия между их фактическим наличием и списком необходимых, придется обратиться вновь после устранения неточностей.
3. Проверка подлинности документа; выявление обстоятельств, препятствующих регистрации.
4. Внесение записи о переходе права в ЕГРН.

Обе стороны должны подготовить пакет документов.

Что иметь при себе

В Росреестр необходимо предоставить:

• Паспорт продавца, покупателя, или же удостоверение личности поверенного и нотариально заверенную доверенность, на основании которой он действует.
• Договор купли-продажи квартиры в 3-х экземплярах.
• Правоустанавливающий документ продавца на отчуждаемое имущество.
• Свидетельство (справка) о госрегистрации права собственности. В Росреестре могут отказать в приеме справки (свидетельства), поскольку индивидуальный номер о госрегистрации права собственности продавца уже есть в базе. По этому поводу не нужно переживать, ведь электронный документооборот — часть системы оптимизации работы госслужб.
• Документ о количестве зарегистрированных в квартире лиц.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Кадастровый паспорт (с марта 2008 года) или техпаспорт (если он был выдан до марта 2008 г.). Если квартира не состоит на кадастровом учете, необходимо получить паспорт. Однако если недвижимость стоит на учете, с 2013 г. предоставлять документ не нужно, поскольку вся необходимая информация имеется в базе Росреестра.

При оформлении квартиры, приобретенной в новостройке, предоставляется:

• паспорт;
• ДДУ;
• акт приема-передачи;
• техплан;
• чек об оплате госпошлины;
• заявление о госрегистрации.

Дополнительный перечень документов:

• Свидетельство о браке (о разводе).
• Согласие супруга на продажу квартиры. Оно будет необходимо, если имущество приобретено в период брака независимо от того, на кого оформлена квартира. Согласие удостоверяется нотариусом. Если супруги расторгли брак, но не произвели раздел имущества, согласие все равно нужно.
• Свидетельство о рождении ребенка.
• При отчуждении имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина — разрешение органов пеки и попечительства.
• При продаже доли в квартире или части коммунальной квартиры — письменные отказы всех содольщиков от покупки имущества. Однако такие отказы не требуются, если все содольщики договариваются о продаже квартиры целиком.
• Кредитный договор при продаже квартиры в ипотеке, согласие залогодержателя на осуществление сделки.

Образцы документов для госрегистрации перехода права собственности на квартиру

Для регистрации права собственности необходимо заполнить заявление:

Согласие супруга на продажу квартиры

Согласие органов опеки

Документ не нужно составлять самостоятельно, поскольку он оформляется сотрудником ООП и выглядит так:

При госрегистрации права собственности платится госпошлина в размере 2000 руб. Если собственников несколько, стоимость делится на всех соответственно их долям в квартире. Такое правило действует при условии одновременного обращения с одним договором. Если каждый содольщик совершает сделку независимо друг от друга и оформляет отдельные договоры, каждый платит по 2000 руб.

Сколько дней регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре, регпалате

Сроки госрегистрации имущества установлены ст. 16 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. и составляют:

• 7 рабочих дней при подаче в Росреестр договоров, оформленных в простой письменной форме;
• 3 рабочих дня, если ДКП имеет нотариально заверенную форму и оформляется в Росреестре.

Если документы подаются через МФЦ, срок увеличивается на 2 дня.

Приостановка и отмена регистрации

Увы, бывают неприятности, связанные с приостановкой, а то и вовсе отменой регистрационных действий. В большинстве случаев регистратор не идет на отказ в регистрации, а лишь приостанавливает процесс до устранения недостатков. Основные причины срыва регистрации:

• выяснение о факте ранее проведенной регистрации;
• несоответствие перечня документов установленному законодательством;
• выявление фальшивых документов, недостоверных данных;
• если в соответствии с законодательством РФ объект не может быть зарегистрирован из-за ограничительных мероприятий, наличия обременений;
• на документах стоят подписи лиц, не уполномоченных совершать удостоверения.

Если регистрация приостанавливается, инициаторы получают уведомление о приостановке и инструкцию по устранению несоответствий.

При возникновении непредвиденных обстоятельств, например, выявлении факта мошенничества, можно подать заявление о приостановлении госрегистрации сроком до 6 месяцев. Для приостановки можно обратиться лично в отделение госоргана или подать электронный запрос.

Чтобы при покупке квартиры не возникли проблемы, важно знать: как правильно пройти госрегистрацию? Какие нужны документы? Каковы сроки оформления? Куда нужно обратиться для ускорения процесса госрегистрации? Задайте вопросы юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Порядок регистрации договора купли-продажи квартиры

Любая операция с недвижимостью – это сложный, многоаспектный процесс, требующий затрат времени, денег и немалого количества нервов. Что нужно знать при продаже квартиры, какие расходы понесет продавец, нужно ли и сколько регистрируется договор купли-продажи квартиры?

Один из основных моментов заключения подобных отношений – регистрация права собственности за новым владельцем. Перед этим необходимо:

• оговорить сторонами все нюансы предстоящей сделки;
• составить договорное соглашение;
• подписать подготовленный договор;
• передать-принять обусловленную сумму.

Порядок регистрации договора купли-продажи квартиры

Для начала одна из сторон сделки должна лично явиться в местный орган Росреестра по месту прописки и написать заявление о регистрации оформленного соглашения. Чтобы ускорить процесс подачи документов, можно заранее записаться на прием в режиме онлайн.

Второй вариант подачи заявления — отправка почтой всех необходимых для этого документов.

Последнее нововведение Росреестра — выезд курьера на дом. Данная услуга поможет в первую очередь лицам с ограниченными физическими возможностями, которые не желают пользоваться услугами доверенных лиц.

Самый верный вариант — воспользоваться услугами нотариуса. Перед удостоверением сделки нотариус проверяет наличие:

• налоговых обременений,
• арестов,
• ипотек на отчуждаемую квартиру.

В отдельном пункте такого соглашения после проверки нотариусом указывается, что эта квартира не находится под залогом, не является объектом отчуждения, не под арестом и т.д. Это поможет покупателю отстоять свои права, если после заключения сделки вдруг появятся новые владельцы этой квартиры, о которых покупатель не знал.

Вся процедура приобретения или продажи недвижимости — сложная и рискованная. Ведь очень часто радостное волнение от новой купленной вещи притупляет в людях чувство осторожности и интуицию. А в этом деле их терять особенно опасно.

Сколько времени регистрируется договор купли-продажи квартиры?

Максимум — десять дней при условии, что будет правильно подготовлен весь пакет документов.

Росреестр требует наличия таких документов:

• заявление с подписями участников сделки;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• договорное соглашение купли-продажи, подписанное его сторонами (в 3-х экземплярах);
• документ, подтверждающий права собственности на недвижимость продавца;
• технический паспорт;
• документальное подтверждение отсутствия долга по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги, в которой перечислены зарегистрированные в ней жильцы;
• копии паспортов упомянутых в договоре субъектов;
• если среди владельцев – несовершеннолетние или недееспособные лица, дополнительно понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Если речь идет о приобретении новостройки, подаются следующие документы:

• заявление о регистрации договора;
• паспорт заявителя;
• договор долевого участия;
• акт приема-передачи, подписанный всеми сторонами отношений;
• технический план квартиры;
• подтверждение оплаты госпошлины.

Согласие супруга на куплю-продажу жилья

Если супруги оба являются полноправными владельцами квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Но чаще возникает ситуация, когда права собственности принадлежат кому-то одному. В таком случае юристы должны принимать во внимание, при каких обстоятельствах такое имущество было приобретено:

• до вступления в брак;
• по договору дарения;
• в порядке наследования.

Если сделка была проведена без ведома второго супруга, то он в любое время может добиться признания ее недействительной.

Можно ли ускорить процесс?

Законодательство предусматривает ряд случаев, когда возможно сократить сроки регистрации прав на недвижимость до пяти дней. Среди таких моментов:

• оформление наследуемого имущества;
• регистрация жилых объектов недвижимости от застройщика;
• переход права собственности к залогодержателю;
• оформления права собственности после выплаты ипотеки.

То есть, срок договора купли-продажи квартиры, а точнее время на его регистрацию в Росреестре, можно значительно сократить. Приведенный список категорий может корректироваться органами Росреестра по регионам.

Если требуется получить повторно свидетельство регистрации прав собственности, достаточно написать заявление в орган Росреестра, оплатив предварительно определенную законодательством сумму госпошлины.

Если по каким-либо причинам продавец отказывается принимать участие в процессе регистрации, можно обратиться в суд. В таком случае оформление права собственности пройдет по судебному решению.

Стоит помнить, что процедура регистрации права собственности — необходимая формальность, в результате которой новый владелец официально подтверждает статус хозяина квартиры.

Источники

1. 
   Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.
2. 
   Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
3. 
   Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.