Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

vzaimozachet.jpg

Похожие публикации

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

• полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
• вычет по сделке приобретения новой квартиры;
• скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
• расчетную величину налогового обязательства.

Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок

Взаимозачет квартиры при покупке жилья в новостройке — удобная и выгодная схема, в рамках которой можно произвести:

• обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на квартиру в новостройке
• обмен квартиры в новостройке на квартиру (например, большей площади или иной стадии готовности) в другой новостройке.

Подробнее о программе.

Обменяйте старую квартиру на жилье в новостройке.

Взаимозачет квартир при покупке жилья в новом монолитном доме.

Выгодная схема взаимозачета при покупке квартиры в новом жилом комплексе.

Взаимозачет старой квартиры на новостройку — удобная и выгодная на сегодняшний день схема.

Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Взаимозачет или обмен?

Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

[1]

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
3. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
4. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в объектах с незавершенным циклом строительства, а это значит, что покупателю придется ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены. Поэтому следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.

Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных.

При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

Примеры успешных сделок

Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

Балтийский берег рядом…

Клиент обратился в «Азбуку Жилья» с просьбой продать 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в Москве на ул. Свободы стоимостью 12 800 000 рублей и купить 2-комнатную квартиру площадью 63 кв. м в новом ЖК «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом. Стоимость новой квартиры составляла 12 400 000 рублей.

С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

Новоселы «Бутово Парк»

По аналогичной схеме была проведена продажа 2-комнатной квартиры в г. Железнодорожный, мкр. Южное Кучино, площадью 50 кв. м и стоимостью 5 100 000 рублей. На вырученные деньги клиент агентства купил предварительно забронированную «Азбукой Жилья» 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 4 780 000 рублей в новом жилом комплексе «Бутово Парк».

Умножаем на два

Специалистами «Азбуки Жилья» была осуществлена продажа 3-комнатной квартиры на ул. Нелидовской, площадью 65 кв. м и стоимостью 11 500 000 рублей. Сразу после оформления права собственности на нового владельца клиент агентства приобрел две 2-комнатных квартиры площадью по 64 кв. м и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

Если вос­поль­зо­вать­ся обыч­ной схе­мой – про­дать ста­рую квар­ти­ру и при по­мо­щи агент­ст­ва най­ти квар­ти­ру в но­во­ст­рой­ке, не вхо­дя­щей в спи­сок про­грам­мы вза­и­мо­за­че­та, – при­дет­ся за­пла­тить ко­мис­сию за под­бор и оформ­ле­ние но­во­го жилья, как пра­ви­ло, 2-4% от сто­и­мос­ти квар­ти­ры. Но участ­ни­ки про­грамм вза­и­мо­за­че­та мо­гут сэко­но­мить на по­куп­ке – квар­ти­ры в но­вых ЖК, с ко­то­ры­ми со­труд­ни­ча­ет агент­ст­во, оформ­ля­ют­ся ли­бо с боль­шой скид­кой, ли­бо бес­плат­но.

Вопросы и ответы

Я являюсь опекуном недееспособного совершеннолетнего гражданина. У нас в совместной собственности (50/50) находилась квартира. Квартира была передана в собственность по договору приватизации в 2005 году, но свидетельство оправе собственности было оформлено в 2010 году. В 2012 году с разрешения органов опеки мы продали квартиру за 1900 тыс.руб и через день купили другую за 3500 тыс. руб. Права собственности (50/50),я работаю ,но зарплата не высокая. Каков размер налога каждого из собственников. И какие штрафы меня ждут ,если я не смогу сразу его заплатить. Куда следует обращаться за расчетом налога ( по месту продажи или покупки). Квартиры продавались и покупались в разных городах одной области.

Мы не можем ответить на ваш вопрос, т.к. не понятно, почему приватизация была 2005, а свидетельство получено 2010-м. Поясните ниже в комментариях эту ситуацию.

Портал «Ваши налоги»

Портал «Ваши налоги»

Комментарии

Просто не было времени , а потом сроки приватизации продлили .так и дотянули до 2010 года

—
В такой ситуации нужно выяснить когда же действительно была приватизация. А именно на какую дату было зарегистрировано ваше право собственности на квартиру и внесена соответствующая запись в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в госреестр). Получить эту информацию вы можете в Россреестре (https://rosreestr.ru/wps/portal).

Если с момента получения квартиры в собственность (то есть внесения соответствующей записи в госреестр) до момента ее продажи прошло три года и больше (36 месяцев), то доход от продажи квартиры налогом не облагают в принципе (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса). Декларированию такой доход не подлежит. Если меньше, то этот доход облагают налогом.

Предположим, что срок нахождения квартиры в собственности меньше трех лет. Тогда если обе сделки (продажа и покупка квартиры) прошли в одном и том же году (!), вы получаете право на два налоговых вычета. Вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. При продаже квартиры, которая находится в долевой собственности вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). При покупке квартиры в долевую собственность этот вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Внимание! Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят.

Доход каждого владельца проданной квартиры составит:
1 900 000 х 1/2 = 950 000 руб.

Каждый совладелец имеет право на первый вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 х 1/2) и на второй вычет в сумме 1 000 000 руб. (2 000 000 х 1/2).

Доход каждого совладельца, облагаемый налогом, составит:
950 000 (доход) — 500 000 (первый вычет) — 1 000 000 (второй вычет) = 0 руб.

В результате доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, ни у кого из собственников не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, часть не использованного второго вычета, перейдет на следующий год. Эта часть у каждого собственника составит 550 000 руб. (из положенных 1 000 000 руб. будет использовано лишь 450 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на следующий и последующий годы до ее полного использования.

Декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы сдать обязаны. Как за себя, так и за опекаемого.

Покупка и продажа квартиры по взаимозачету: плюсы и минусы способа

Взаимозачет – это одновременная процедура покупки новой квартиры и продажи старой. Денежные средства, которые были выручены за старое жилье, полностью покрывают расходы при покупке нового. Застройщики очень часто предлагают обмен старой недвижимости на ту, которая располагается в новостройке. Но, взаимозачет при продаже не учитывает внесение дополнительных денег, то есть ту разницу, которая составляет между старой квартирой и новой. А этот факт, в свою очередь, очень часто является препятствием для лиц, мечтающих переехать.

Процедура взаимозачета

Этот процесс состоит из нескольких стадий:

Налоговый вычет при продаже и покупке

Важно! Если налоговый период, в котором произошла продажа и покупка недвижимого имущества, был один (например, с 01 января по 31 декабря 2019 года), то налоги должны быть выплачены с обеих сделок. То, что гражданин, на деньги, вырученные со старой недвижимости, приобрел новую квартиру, не снимает с него ответственности по уплате налогов. По налогообложению, это две разные сделки, с каждой из которой должен быть заплачен налог.

1. При продаже. В случае, когда жилье находилось в собственности у гражданина менее трех лет, то необходимо платить налог со стоимости, которая превышает 1000000 рублей, или налог с разницы между денежной суммы с продажи и покупки этой квартиры (13%). Если, были сохранены документы со сделки покупки. Когда недвижимое имущество находится в собственности у лица меньше чем три года, то налог не платим.
2. При покупке недвижимости. Гражданин при приобретении квартиры имеет право вернуть из бюджета 260000 рублей. Сделать это можно только один раз за всю жизнь, повторно получить такой вычет нельзя. Поэтому, в случае реализации жилья ценой в 3,5 руб. и приобретении жилья, стоимость которого составляет 4,5 млн. рублей, от суммы будет высчитан налоговый вычет. То есть произойдет взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры и лицо заплатит меньшую сумму налога.

Налоговый Кодекс регулирует налоговый период, вычеты и иные выплаты, связанные со сменой жилья.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”купить квартиру по взаимозачету” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Минусы и плюсы взаимозачета

Такая процедура имеет как свои недостатки, так и достоинства для лиц, желающих сменить свое местожительство. К недостаткам можно отнести:

• проданный объект недвижимости всегда будет иметь заниженную стоимость, так как риелторам нужно быстрее ее реализовать;
• обычно в процедуре взаимозачета принимает участие только та недвижимость, которая находится в собственности более трех лет;
• лица, проживающие в квартире должны быть готовы освободить ее в самое ближайшее время после продажи, несмотря на то, что новое жилье находится в строящемся доме;
• достаточно узкий выбор покупаемого жилья, в особенности в маленьких городах. Даже несмотря на то, что в 2019 году взаимозачет стал популярен и в небольших провинциях.

[2]

К достоинствам данной процедуры относится:

• помощь компании в поиске покупателя на квартиру лица, приобретающего недвижимость у партнера застройщика;
• полное юридическое сопровождение всех сделок.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Лицу, также потребуется найти банк, в случае, когда у него не имеется денежных средств на оплату разницы между жильем, для того, чтобы оформить ипотечный кредит. А ведь от них может поступить отказ, поэтому определенную сумму нужно всегда иметь при себе.

Процедура взаимозачета при продаже и покупке квартиры, становится все более популярной среди граждан в 2019 году. Связано это с большим количеством новостроек, которые появляются в различных городах и желанием застройщиков быстрее реализовать недвижимость.

Купить квартиру по взаимозачёту в Москве можно в 33 новостройках

Trade-in – технология, позволяющая в один ход продать старое жильё и купить квартиру в новом проекте.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Взаимозачёт старой недвижимости при покупке жилья в новостройке давно стал привычным способом улучшения жилищных условий. На сегодняшний день при покупке квартир в новостройках данной опцией пользуется 10% покупателей, подсчитали специалисты «Метриум Групп». Эксперты компании проанализировали рынок и выяснили, где в Москве (как в старых границах, так и в ТиНАО) сегодня можно поменять старое жильё на новое в рамках одной операции.

По словам специалистов, trade-in на рынке недвижимости отличается от похожей опции, которая предлагается при продаже автомобилей. В случае с машиной клиент продаёт своё старое транспортное средство автосалону и уезжает оттуда на новой машине. С квартирами сложнее: агентство может срочно выкупить квартиру у клиента, но тогда ему придётся согласиться на очень большой дисконт, вплоть до 40%, поэтому такой способ применяется очень редко. Гораздо чаще применяются более выгодные способы, говорится в материале «Метриум Групп».

Не все взаимозачёты одинаково полезны

В агентствах недвижимости сегодня распространены следующие виды trade-in:

Схема 1. Агентство недвижимости принимает старую квартиру клиента на реализацию, одновременно бронируя для него квартиру в новостройке сроком на месяц. Стоимость новой квартиры на это время фиксируется. Чтобы ускорить продажу жилья и уложиться в срок бронирования, клиенту также придётся согласиться на дисконт, но совсем небольшой.

Схема 2. Квартира в новостройке бронируется на неопределённый срок – без фиксации стоимости, что позволяет не торопиться с продажей старого жилья и реализовать его максимально выгодно. Однако стоит помнить, что за это время вырастет и ценник на квартиру в новостройке.

ТОП-3 самых доступных квартир по trade-in

Услуга trade-in представлена сегодня далеко не во всех столичных новостройках. В массовом сегменте в старых границах Москвы она доступна в 18 проектах, что составляет чуть больше половины от всех предложений. В Новой Москве таких жилых комплексов 15 (42% от всех реализуемых проектов).

На первом месте среди наиболее бюджетных предложений «старой» Москвы, которые можно купить по trade-in, находится микрорайон «Северный» с ценами от 3,39 млн рублей. За ним идёт ЖК SREDA с квартирами от 3,57 млн рублей. На третьем месте – ЖК «Петр I» с квартирами от 3,65 млн рублей.

В Новой Москве самые доступные квартиры, которые можно купить с зачётом старого жилья, находятся в ЖК «Борисоглебское»: их стоимость начинается от 1,98 млн рублей. Чуть выше ценник в ЖК «Спортивный квартал» – 2,26 млн рублей. На третьем месте находится ЖК «Прима-Парк» с квартирами от 2,42 млн рублей.

Только для проектов на финишной прямой

Приобретение квартиры по trade-in подходит далеко не во всех случаях, отмечает управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Например, если до ввода проекта в эксплуатацию остаётся ещё 1,5-2 года, то после продажи старой квартиры придётся переселиться на съёмное жильё. За такой срок расходы на аренду квартиру могут превысить выгоду от покупки новостройки на раннем этапе. Поэтому лучше всего покупать квартиры по trade-in в уже готовых проектах или в новостройках, где до ввода дома в эксплуатацию осталось 2-3 месяца.

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде

Изменения в законодательстве на 2017 и последующие годы

С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи. Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев. А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.

Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:

• Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
• Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.

Как узнать кадастровую стоимость?

Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.

[3]

Особенности взимания налога

Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).

Государством уставлены следующие ставки:

1. 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
2. 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Например, квартиру гражданин купил за 3 300 000 рублей. Продать ее он решил за пять миллионов. То есть фактическая прибыль равна 1 700 000 рублей. И именно с этой суммы будет уплачиваться налог. Но если документов о стоимости квартиры у продавца не сохранилось, то более целесообразно будет использовать налоговый вычет.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Также гражданин может выбрать, что ему будет использовать выгоднее. Чтобы понять суть, также лучше будет привести пример. Квартиру некий гражданин решил продать за 1 млн. У него остались документы, по которым недвижимость на момент покупки стоила 500 000 рублей. И гражданин решает вычесть эту сумму. Тогда ему придется уплатить с 500 тысяч, то есть в размере 65 000 рублей, при условии, что он является гражданином и резидентом РФ.

Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности

Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.

Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:

Налоговый взаимозачет и его особенности

Итак, семья решила сменить жилье, которое куплено в 2016 году, через год. То есть собственник должен уплатить налог при продаже. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона, а документов о ее стоимости на момент покупки не сохранилось. Используем налоговый вычет в размере одного миллиона. То есть налог надо будет уплатить с 2 миллионов. При условии, что гражданин является резидентом, налог составит 260 000 рублей.

Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.

В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.

Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ и в данный момент выплачивают 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).

Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.

Напомним, что в первом случае владелец при продаже уплатил налог тоже с двух миллионов рублей в размере 260 000 рублей. А теперь ему вернут эту же сумму, только уже с покупки. Так, конечно же, случается не всегда.

Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:

1. Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
2. Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.

При этом даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно, уплатить все-таки придется.

Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен, только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники

1. 
   Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
2. 
   Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
3. 
   Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.