Продажа доли в приватизированной квартире

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

○ Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

• Гражданским кодексом;
• Налоговым кодексом;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
• ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
• «Основами законодательства РФ о нотариате»;
• Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

○ Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

✔ Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

✔ Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

✔ Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

✔ Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

• описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
• цены;
• информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

○ Советы юриста:

✔ Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

✔ Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Продажа доли в приватизированной квартире

Последние вопросы по теме «продажа доли в приватизированной квартире»

Можно ли продать долю в приватизированной квартире, если против другой собственник?

В служебной квартире прописано 4 человека (в том числе, один несовершеннолетний). Один из прописанных (ответственный квартиросъемщик) отказывается приватизировать квартиру, так как боится, что трое других в случае успешной приватизации продадут свои .

Можно ли продать долю в размере 1/3 в квартире?

Могу ли я продать свою долю в приватизированной квартире, которая составляет 1/3? Остальная часть принадлежит детям. Они совершенолетние.

Как продать часть в приватизированной квартире?

Здравствуйте. М. и Б. имеют в собственности приватизированную квартиру, в которой прописаны еще двое. Приватизация прошла напополам, но комнаты и помещения ни за кем не закреплены. М. хочет жить отдельно от Б., но Б не хочет разменивать квартиру. .

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

• собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
• в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
• если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Можно ли продать долю в квартире без согласия собственников?

Продажа доли в квартире – рядовой договор. Но и его оформление имеет ряд нюансов, которые владельцу нужно изучить, чтобы сделка была успешной. В круг таких деталей входят права совладельцев, право привилегированного выкупа, а также особенности имущества несовершеннолетних детей. Словом, формальностей достаточно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Что такое доля в квартире?

Под долей квартиры понимают часть недвижимости, которая не может быть ограничена комнатой или двумя, а исчисляется именно в качестве половины, трети или четверти жилья, как и прописано в договоре. Сюда входит также метраж коридора, ванной, балкона и других помещений.

Объем доли в квартире и права на распоряжение ей указывается в документах на собственность по выбранному объекту недвижимости.

Как и зачем уведомлять о продаже доли остальных собственников квартиры?

Согласно закону о приватизации, человек, владеющий долей в квартире, не имеет права на заключение сделки без получения письменного согласия всех законных владельцев квартиры, независимо, проживают они в ней в текущее время или же нет. Без такого согласия сделка не будет зарегистрирована.

В юридической практике принято уведомлять совладельцев недвижимого имущества о желании продать свою часть в письменном виде. Необходимо составить официальное письмо с уведомлением о своем желании, а также предложением приобрести эту самую долю и разослать его по почте. При этом стоимость квартиры, указанная в таких документах, не должна быть выше или ниже рыночной (см. Как оценить рыночную стоимость квартиры). Дата на почтовом штемпеле будет считаться датой получения, с которой должен пройти месяц ожидания.

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия всех собственников?

В некоторых случаях не получается до продажи получить разрешение от всех собственников. Причины могут быть разными:

• Человек не живет в квартире (а по закону лица, не проживающие в квартире постоянно, также не лишаются на нее права) и связаться с ним нельзя;
• Собственник согласен выкупить долю, но не занимается оформлением;
• Собственники категорически против.

Во всех вышеприведённых вариантах закон можно обойти. В данном случае нужно отказаться от намерения продажи и оформить договор дарения. При заключении такого договора между родственниками первой линии, платить налог не придется. В противном случае нужно будет заплатить налог в размере 13% либо от кадастровой, либо от рыночной стоимости квартиры. Выбор в данном случае за заказчиком.

Как правильно составить договор купли-продажи доли квартиры?

Договор купли-продажи доли квартиры по структуре соответствует типовому договору продажи квартиры. Для его правильного составления необходимо собрать все данные по недвижимому имуществу, учесть нюансы оформления при наличии проблемных сторон договора (несовершеннолетние дети, инвалиды, недееспособные лица).

В нем указывают:

1. Данные о сторонах сделки;
2. Размер доли;
3. Данные по квартире;
4. Условия передачи прав;
5. Срок оплаты и заселения человека в долю квартиры.

Составляется договор в 2 экземплярах и хранится у каждой из сторон.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Продажа доли в квартире осуществляется по стандартному набору бумаг. В него входят:

• Паспорта лиц, принимающих участие в сделке;
• Бумаги, подтверждающие собственность на квартиру;
• Характеристика жилья;
• Кадастровый паспорт и техническая документация по квартире;
• Согласие супругов;
• Выписка из ЕГРП.

По необходимости к сделке еще можно приложить дополнительные документы, запрашиваемые государственными органами. К ним относятся:

• Письменные отказы других владельцев квартиры от покупки;
• Согласие других жильцов на продажу;
• Документы, подтверждающие письменное уведомление сторон о намерении продажи.

Дополнительные документы предоставляются по требованию.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка, к составлению документов нужно подходить максимально внимательно, малейшее нарушение повлечет признание сделки недействительной.

Для того чтобы этого не произошло, следует:

1. Получить нотариальное разрешение на сделку.
2. Обратиться за разрешением на такую операцию в органы опеки.

Оформление документов при продаже доли несовершеннолетнего ребенка занимает больше времени, чем обычно. Справку из органов опеки придется прождать не менее 2 недель. А если инстанция забракует новое жилье (что случается нередко) – еще больше.

Словом, закон предусматривает массу вариантов оформления договора купли-продажи доли квартиры. Необходимо только взвесить все особенности вашего случая и подобрать наиболее подходящий путь организации сделки.

Продажа доли в приватизированной квартире

Все вопросы, связанные с реализацией доли в квартире, прошедшей приватизацию, регулируются с помощью норм, установленных гражданским законодательством. Само жилье относят к приватизированному в случае, если оно до этого находилось в собственности государства и было передано конкретным лицам, основываясь на условиях спецсоглашения.

Когда последнее проходит соответствующую регистрацию, гражданин приобретает статус полноправного владельца такого недвижимого объекта.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Приватизированная квартира: как продать долю

Согласно законодательным нормам, каждый из сособственников имеет полное право распоряжения своей долей по личному усмотрению.

Но, все же, существуют определенные ограничения:

• Совершать с объектом недвижимости какие-либо действия (реализовывать, передавать в дар, менять, проводить капремонт), владельцы имеют право только по согласованию друг с другом: при отказе от принятия конкретного решения хотя бы одним из владельцев, станет невозможным заключение сделки или любое другое распоряжение жильем;
• При реализации конкретной доли, преимущество в приобретении имеют остальные сособственники (часть жилья должна быть предложена им первым).

Документы для продажи доли в квартире.

Можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников, читайте тут.

То есть когда один из владельцев принял решение выставить свою долю в квартире (приватизированной) на реализацию, первое, что ему следует сделать согласно закону, – известить о своем намерении остальных совладельцев, с предложением конкретной цены. Только когда совладельцы откажутся от приобретения доли, у владельца есть право заключить договор купли-продажи с любым другим лицом.

В итоге, процесс реализации доли жилья проходит по следующей схеме:

• Владелец обозначает конкретную цену, по которой он намеревается выставить на реализацию свою собственность, а затем разыскивает покупателя, которого эта цену устраивает;
• До того, как приступить к заключению договора с покупателем, он проводит извещение остальных сособственников жилья о запланированной реализации. Форма извещения – письменная. Ее необходимо соблюсти даже в том случае, если все совладельцы живут вместе и ежедневно видят друг друга;
• Извещенные о проведении продажи, сособственники принимают решение о том, выкупать ли им долю самим. Законодательно для принятия подобного решения отводится срок, не превышающий одного месяца;
• В случае, если сособственники жилплощади не желают, чтобы доля, выставленная на реализацию, приобреталась кем-то посторонним, они должны провести ее выкуп именно по цене и при условиях, которые продавец выдвигал изначально при намерении заключения договора купли-продажи;
• В случае получения отказа либо когда на протяжении одного месяца ни один из владельцев не решился на приобретение предложенной доли жилплощади, у продавца есть полное право заключения договора с любым из посторонних граждан.

Как реализовать долю в квартире, прошедшей приватизацию, не допуская ошибок?

Как таковая, реализация доли происходит по таким же правилам, что и другая подобная сделка с объектом недвижимости: процесс производится в письменной форме через Росреестр с оплатой госпошлины и т. д.

[1]

Но, все же, существуют определенные нюансы, которые могут изрядно подпортить продавцу его жизнь. Давайте рассмотрим, как избежать таковых.

Первый нюанс состоит в том, что продавец уже оформил договор, однако, один из совладельцев стал заявлять о том, что его не известили о планируемой сделке и, следовательно, какого-либо согласия на ее заключение им не давалось.

В течение ближайших трех месяцев, у него есть право подачи иска с требованием вынесения судом решения о юридической недействительности заключенной сделки.

Противодействие такому развитию сценария состоит во внимательном документировании каждого проделанного шага. Извещение о запланированной реализации проводится только через заказное письмо, с наличием описи вложения.

В случае передачи извещения лично из рук в руки, документ подготавливается в двух одинаковых экземплярах, на одном из которых извещенный сособственник должен оставить личную подпись, удостоверив, таким образом, получение документа. Отказ от приобретения следует заверять нотариально. Эти действия смогут обезопасить от возможных в будущем претензий.

Правило, связанное с предупреждением и преимущественным правом, может не действовать только в случае с дарственной. Но следует учитывать, что попытка применения дарственной в качества маскировки договора купли-продажи (собственник доли передает ее в дар постороннему лицу, которое, поскольку это не воспрещено, передает дарителю денежные средства), может окончиться совсем не так, как рассчитывают стороны.

Кто-либо из числа сособственников жилья может предпринять попытку с помощью суда доказать притворность подобной сделки: при этом он будет иметь неплохие шансы выиграть судебное дело. Согласно законодательству, на притворные сделки распространяются правила, которые определены для тех сделок, которые намеревались скрыть. При данных обстоятельствах, это будет договор купли-продажи, который, без получения разрешения от сособственников или отказа их от проведения выкупа, будет считаться юридически недействительным.

Вариант второй можно отнести больше к хитрости лица, реализующего долю. Определенные продавцы, чтобы не обременять себя сложностями подготовки и рассылки предупреждений, подготавливают вместо договора продажи, договор мены. Предпринимать подобный шаг крайне не рекомендуют, поскольку преимущество будет действовать и в этом случае.

Все это связано с тем, что законодатель стремился сохранить круг сособственников или же способствовал тому, чтобы их количество плавно сужалось. По этой причине, и в случае с меной также необходимо заручиться разрешением остальных сособственников.

В третьей «хитрой» процедуре также все на первый взгляд законно:

• Собственник доли получает денежные средства в качестве долга, определяя долю как залоговый предмет;
• Средства им в срок не возвращаются;
• Вторая сторона истребует заложенную часть недвижимости в свое владение, что соответствует законодательным нормам.

Возможностей опротестовать такой договор у сособственников гораздо меньше, нежели при ситуации с меной: закон не может запретить заем денег, а обозначать как предмет залога часть недвижимости возможно по закону, без получения какого-либо разрешения от остальных сособственников.

Но и тут могут применяться правила, используемые к сделке, признанной притворной, последствия будут аналогичными указанным ранее.

Реализация с помощью принудительного выдела имущественной доли

Если в отношении жилья ведутся затяжные споры, без желания уступки с какой-либо стороны, по причине чего возможности реализовать долю с помощью права преимущественной покупки нет, владелец, который желает приобрести в качестве замены доли денежные средства, может потребовать ее выдела. Законодательно предусмотрено проведение выдела в натуре. Должны получиться четко обозначенные «квадраты» в жилье.

Так как фактически в любой городской квартире (прошедшей приватизацию) нельзя выделить отдельную ее часть, обеспечив изолированность помещения, инициирующий выдел может потребовать от сособственников забрать принадлежащую ему часть жилплощади с соответствующей выплатой компенсации. Объем компенсации определяется в судебном порядке.

Подобный метод является удобным, поскольку при его использовании не нужно согласие прочих сособственников, но при этом имеются две неустранимые сложности:

• Требуется проведение независимой оценки жилья при помощи эксперта;
• Этап получения средств растянется на неопределенное время, поскольку сам процесс истребования задолженности с лица, которое не выражает желания платить, довольно непрост.

[2]

Продать долю в приватизированной квартире с несовершеннолетним

Сложности могут появиться, и когда среди совладельцев присутствует лицо, не достигшее возраста 18 лет. При данных обстоятельствах, каждая сделка, которая затрагивает напрямую интересы такого лица, нуждается в дополнительном согласовании с органом опеки и попечительства на месте. Без соблюдения подобных условий, реализацию доли могут признать сделкой, совершенной на незаконных основаниях.

Подобное правило не затрагивает те случаи, при которых, по результату запланированной сделки, имущественная часть ребенка подлежит увеличению. Но если сами родители или прочие лица, выполняющие их обязанности, запланировали реализацию части недвижимости, принадлежащей ребенку, получение разрешения от уполномоченного органа является обязательным.

Подобное разрешение может быть получено лишь при наличии гарантий что:

• На ребенка будет приобретена большая или равная прошлой доля в новом жилье;
• Все средства, приобретенные по результатам проведения сделки и которые отходят ребенку, будут перечислены на его депозит, которым он сможет распорядиться с момента своего совершеннолетия.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев?

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

• что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
• при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения. Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса. При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

[3]

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны. Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть. В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену. Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене. Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

• Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
• Деньги он в срок не возвращает.
• Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

• ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
• либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Источники

1. 
   Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.
2. 
   Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.
3. 
   Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.