Расторжение договора купли-продажи квартиры

У нас найдете важные данные по теме: "Расторжение договора купли-продажи квартиры" от профессионалов для людей. Если возникнут вопросы, то можно бес стеснения их задавать дежурному консультанту.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи жилого помещения, проблемы его расторжения на разных этапах, условия для прекращения отношений, возникающих на основании такого договора

Во время совершения операций с недвижимостью, договор купли продажи позиционируется ключевой документ, подтверждающий факт наличия взаимоотношений между покупателем и продавцом. Договор купли продажи имеет юридическую силу. В ряде случаев, одной из сторон сделки может быть проявлено желание, направленное на расторжение договора купли продажи квартиры. В данном случае важно определить, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, аннулировать ранее совершенную сделку?

При этом, в правовой практике нет понятия отмены ранее заключенного соглашения. Речь может идти либо о расторжении договора купли продажи квартиры, либо о признании ранее составленного соглашения недействительным.

Понятие купли-продажи жилой недвижимости

При купле-продаже жилой недвижимости стороны должны понимать особенности именно этого вида имущества. В п. 2 ст. 288 ГК РФ закреплено, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Однако, для того, чтобы недвижимость можно было считать жилой, она должна соответствовать не только условным признакам помещения, где теоретически возможно проживание (наличие стен, пола и потолка и возможность обустройства человека на этом месте. Так можно прийти к выводу о том, что жилым помещением может стать гараж либо гостиница), но и закреплённым в ГК РФ специальным требованиям. Во-первых, в таком помещении возможно постоянное, а не временное проживание (ст. 20 ГК РФ), во-вторых, жилым помещением признаётся только квартира или её часть, жилой дом или его часть (ст. 673 ГК РФ).

Заключение договора купли-продажи недвижимости осуществляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Составляется один документ, но в нескольких экземплярах (как правило, в трёх), который подписывается сторонами договора – продавцом и покупателем. Перед подписанием такого договора необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием, а в некоторых случаях (например, если представители той или иной стороны не владеют достаточными знаниями в области гражданского права) также стоит проконсультироваться с юристом, который в состоянии выявить различные «подводные камни» в договоре. В любом случае, стоит обратить внимание на ряд условий, которые признаются существенными для данных соглашений:

  1. Идентифицирующие данные того жилого помещения, которое является непосредственным объектом договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). К таким сведениям относятся местоположение квартиры или дома, метраж, количество комнат и другая подобная информация.
  2. Цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
  3. Полный список тех лиц, которые проживают в жилом доме или квартире либо части этих помещений и сохраняют право пользования этим жилым помещением после того, как покупатель приобретёт право собственности на приобретённое имущество. Этот список должен включать в себя сведения о правах таких на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
  4. Условия, при возникновении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Кроме договора купли-продажи составляется передаточный акт, который подписывается продавцом и покупателем.

Расторжение договора купли-продажи жилой недвижимости

Под расторжением любого договора понимается полное прекращение действия самого договора, а также окончание правовых отношений между его сторонами. Для того, чтобы претворить в жизнь данный вариант развития отношений, вытекающих из заключённого договора, не достаточно одной только воли той или иной стороны контракта. Прекращение действия договора возможно на основании:

  • согласия другой стороны,
  • по решению суда.

При этом, расторжение договора производится в той же форме, в которой он заключался, то есть, в письменной. В большинстве случаев, стороны не достигают взаимного соглашению по вопросу расторжения договора. Так, ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что уже исполнено в связи с обязательством до момента отмены сделки, если только заключённый договор не содержит такого условия. Например, переданный продавцу аванс не возвращается несостоявшемуся покупателю, если происходит прекращение правоотношений, связанных с куплей-продажей, и вины продавца в этом нет.

Отмена действия сделки (либо изменение условий) по купле-продаже квартиры возможна на основании положений, закреплённых в ст. 450 ГК РФ. Прекращение действия договора возможно только в случае серьёзных нарушений существенных условий договора одной из сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.

К серьёзным нарушениям относятся действия одной из сторон, которые причиняют существенный ущерб другой стороне (продавец или покупатель не получает то, на что рассчитывал по условиям сделки). Нарушениями такого толка являются ситуации отказа:

  • от оплаты. Признаётся нарушением, когда на основании подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре договора, продавец не получает сумму, указанную в соглашении в качестве цены продаваемого имущества;
  • от выселения из проданного помещения и совершения процедуру по снятию с регистрационного учёта. Нарушение данного условия возможно только продавцом.

Прекращение действия договора происходит и в случае изменения обстоятельств, которые стороны изначально принимали во внимание и не могли предвидеть возникновение иных условий. В такой ситуации отсутствует вина одной из сторон, но возникновение внезапных событий приводит к невозможности заключения соглашения.

Здесь можно привести такой пример. Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может иметь место в следующей ситуации. Продавец заверил потенциального покупателя относительно отсутствия обременений, касаемо продаваемой недвижимости, предоставил соответствующие гарантии. Так же были представлены гарантии отсутствия каких-либо претендентов, которые могут в определенной мере ограничивать последующее обеспечение прав будущего собственника. После того, как договор был заключен, спустя время появилось лицо, которое претендует на жилую площадь (к примеру, это может быть бывший жилец, официально зарегистрированный в квартире, но на момент составления договора находящийся в местах лишения свободы).

По решению суда, лицо, отбывавшее срок заключения в местах лишения свободы, имеет полное право на проживание на своей территории и может заново регистрироваться на объекте недвижимости. В том случае, если о наличии лица, претендующего на данную жилую площадь, но находящегося в местах лишения свободы было известно на момент заключения договора, потенциальный покупатель никогда бы не подписал его. Как раз такие обстоятельства и являются признанными актуальными для того, чтобы можно было признать их как основания для расторжения договора купли продажи квартиры.

В качестве других условий расторжения договора купли продажи можно привести ситуации, при которых наблюдается отсутствие «воли одной из сторон» на момент заключения сделки. Иными словами, это такие ситуации, при которых сам собственник недвижимости не знал ничего о проведении операций купли-продажи с его имуществом.

Иск о расторжении договора купли продажи квартиры можно подать и при обстоятельствах, когда мошенником был подделан комплект документов, удостоверяющих его права на владения конкретным объектом недвижимости, после чего продал жилье. В таком случае, настоящий владелец недвижимости не знает относительно факта продажи своего имущества, и соглашение признается недействительным, а по факту мошенничества заводится соответствующее уголовное дело.

Читайте так же:  Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

Гораздо проще произвести расторжение договора пот продаже квартиры прежде, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку объект недвижимости ещё считается собственностью продавца, и он может требовать расторжения сделки, так как несёт в данной ситуации меньшие для себя риски. Если одной из сторон будет вынесено требование об отмене договора и будет достигнуто обоюдное согласие, то стороны вправе составить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Тогда же, когда уже произошла передача жилья покупателю, то есть состоялся переход права собственности, досрочная отмена сделки возможна только, когда это прямо предусмотрено договором или законодательством. В соответствии с ГК РФ проведение государственной регистрации соглашения по вопросу прекращения договора возможно только в период, когда договор еще действует. После того, как произошло полное исполнение обязательств и истёк срока сделки, расторжение договора невозможно. Это же применимо ко всем сделкам недвижимостью.

При частичном выполнении сделки при наличии государственной регистрации перехода полномочий на квартиру само по себе расторжение договора не предполагает возвращения имущества. Для возврата всего, что было передано в соответствии с договором купли-продажи, необходимо, чтобы данное условие было закреплено в первоначальном контракте, либо в соглашении о расторжении сделки.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

Для расторжения предварительного договора купли продажи квартиры (а также договора, заключенный с государственной регистрацией) одной только воли продавца, либо же покупателя будет также недостаточно для признания договора недействительным. Ему потребуется обеспечить одно из двух обстоятельств:

  1. Получить соглашение на аннуляцию ранее заключенного договора.
  2. Подать иск в соответствующую судебную инстанцию, добиться признание документа купли продажи не действительным.

По решению суда, на лицо, действия которого были признаны неправомерными (в большинстве случаев это продавец, либо посредник, осуществляющий операцию купли продажи, без ведома владельца), возлагается выплата неустойки за расторжение договора купли продажи квартиры. Предусмотрены и конкретные сроки расторжения договора купли продажи квартиры. Согласно действующему законодательству они составляют три года, но с момента обнаружения обстоятельств, приведших к расторжению. К примеру, в случае с выявления мошеннической схемы продажи, владелец недвижимости имеет право подать иск в течении трёх лет с того момента, когда ему стало известно о совершенной незаконной схеме.

Расторжение договора купли-продажи квартиры представляет собой непростой, но вполне осуществимый процесс. Если наличествуют обстоятельства, позволяющие прекратить исполнение такого договора необходимо приложить определённые усилия для юридического закрепления разрыва правоотношений. Для того, чтобы сберечь собственные деньги, время и нервы, представителям каждой из сторон купли-продажи жилья стоит приложить максимум усилий, направленных на предотвращение негативных последствий, до совершения такой крупной операции. Стоит не только вдумчиво прочитать договор перед его подписанием, но и озаботиться включением в него (в случае отсутствия) условий о расторжении договора, ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет сторонам выполнять условия соглашения либо добиваться прекращения действия контракта.

Основания и сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

В некоторых случаях заключенную сделку купли-продажи квартиры необходимо расторгнуть. Если, например, покупатель не оплачивает переданную квартиру, продавец не выселяет оттуда зарегистрированных лиц или обстоятельства изменились настолько, что покупка-продажа квартиры уже неактуальны одной из сторон.

В соответствии с текущим законодательством расторгнуть заключенный договор купли-продажи можно:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной из сторон через суд.

Для начала нужно определиться, имеется ли спор между сторонами. Если никаких претензий нет и стороны добровольно договорились о возврате ситуации в первоначальное состояние, расторгнуть сделку намного проще и быстрее. В иных случаях на помощь добросовестной стороне сделки придет суд.

Расторгнуть сделку с помощью одностороннего уведомления невозможно. Не имеет юридической силы такое положение в договоре: «Договор может быть прекращен путем одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения с обязательным уведомлением другой стороны за 14 дней до момента прекращения».

По общему правилу расторгнуть можно только то соглашение, которое еще действует. Договоры купли-продажи недвижимости действуют до момента исполнения сторонами всех своих обязательств, то есть:

  • до момента полной оплаты квартиры покупателем;
  • до момента передачи квартиры продавцом – подписания передаточного акта;
  • до момента снятия продавцом с учета всех зарегистрированных лиц;

в зависимости от того, какой из этих моментов наступил позже. После того, как договор прекратил свое действие, расторгнуть его нельзя – можно лишь признать сделку недействительной.

Если покупатель уже спустя какое-то время после исполнения сделки обнаружил в квартире скрытые недостатки, из-за которых в ней нельзя проживать, он может на основании ст. 475 ГК РФ отказаться от сделки и вернуть деньги через суд.

Таких дел очень немного, практика по ним еще не сформировалась, но Верховный суд уже встал на сторону покупателя.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

[3]

Соглашение

Если стороны пришли к соглашению, что они готовы расторгнуть соглашение и вернуться в первоначальное положение, то процедура возврата имущества несложная. Все зависит от того, зарегистрировали уже право покупателя в Росреестре или еще нет.

Если документы уже сданы, но право еще не зарегистрировали, достаточно заключить соглашение о расторжении в письменной форме и приобщить его к ранее сданным документам. При написании соглашения нужно учесть следующее:

  • указать дату и место составления соглашения;
  • прописать данные продавца и покупателя так же, как они прописаны в основном договоре;
  • прописать данные квартиры;
  • указать, какое соглашение расторгается;

«Cтороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами «___»__________ (указать дату заключения) в городе _____».

  • обязательно указать, что деньги и имущество возвращены обратно, или что они не были переданы;
  • дополнить, что стороны не имеют претензий друг к другу.

«Стороны подтверждают, что квартира, переданная на основании договора купли-продажи от _________ (дата) передана от Покупателя Продавцу, а также, что Покупателю возвращены все полученные Продавцом по договору денежные средства. Стороны не имеют друг к другу претензий в связи с расторжением договора купли-продажи от __________ (дата договора)».

Соглашение составляется в той же форме, что и основная сделка. Если её удостоверил нотариус, то и соглашение нужно тоже удостоверить у нотариуса.

Готовое соглашение нужно подписать в трех экземплярах, после чего сдать на регистрацию в Росреестр. По окончании регистрации продавец получит выписку из ЕГРН, из которой будет следовать, что право собственности зарегистрировано за ним.

Срок подачи документов ограничен лишь сроком регистрации – нужно успеть до ее завершения.

Если перед расторжением квартира была передана покупателю по передаточному акту, то и возвращать ее нужно тоже по акту. Акт следует приложить к соглашению о расторжении договора.

Если право собственности на покупателя уже зарегистрировано, то сторонам проще заключить новый договор купли-продажи этой же квартиры. Процедура обратной продажи ничем не отличается от первоначальной. Указывать в новом договоре, что он аннулирует первоначальную сделку, тоже не нужно.

Читайте так же:  Выплата алиментов на детей

Сроки на осуществления такой процедуры не ограничены.

Видео о расторжении сделки купли-продажи:

Если возник спор

Конфликтная ситуация всегда приводит в суд. Дела о расторжении и о признании сделки недействительной рассматриваются только в рамках искового производства. Перед подготовкой искового заявления определите, действует ваше соглашение или уже прекратилось, и четко сформулируйте причину, по которой вы хотите отменить сделку.

По требованию одной из сторон

Расторгнуть договор получится, если:

другая сторона существенным образом нарушает условия сделки, например:

  • продавец не снимает с учета зарегистрированных лиц;
  • квартира обременена залогом, о котором продавец умолчал;
  • квартирой могут пользоваться или на нее претендуют третьи лица, о которых продавец умолчал;
  • покупатель не оплачивает квартиру.

можно расторгнуть сделку в связи с существенным изменением обстоятельств. Это должны быть объективные обстоятельства, возникшие внезапно и не зависящие от сторон. Такие обстоятельства должны быть непреодолимы и нести значительный ущерб сторонам. К примеру, такой ситуацией может стать внезапное изменение закона.

По этой причине юристы рекомендуют продавцам для защиты своих интересов включать в текст сделки примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Процедура расторжения договора через суд:

Общий срок рассмотрения исковых заявлений – два месяца, но чаще всего процесс идет дольше за счет всевозможных запросов, отложений и экспертиз. Решение суда можно оспорить, подав апелляционную жалобу в течение месяца после его принятия.

Срок для подачи искового заявления о расторжении сделки составляет три года с момента его подписания.

С готовым решением на руках, вступившим в законную силу, можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности за продавцом.

Признание сделки недействительной

После того, как квартира передана, люди выписаны, оплата получена, а право собственности зарегистрировано на покупателя, могут возникнуть разные ситуации, из-за которых сделку можно признать недействительной. Например:

  • выяснилось, что продавец или покупатель недееспособен и не может понимать значения своих действий;
  • сделка была заключена под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • не получено согласие супруга на покупку или продажу квартиры;
  • продавец или покупатель является несовершеннолетним и действует без согласия родителей;
  • сделка была заключена лишь для вида или чтобы прикрыть другую сделку, например, заем;
  • при разделе наследства были нарушены права наследников;
  • в некоторых других случаях.

В отличие от расторжения, требовать признания сделки недействительной могут и третьи лица, которые в заключении сделки не участвовали, но права которых нарушены, например, супруг, родители несовершеннолетнего, опекун недееспособного или наследники.

Законом прямо предусмотрено последствие признания сделки недействительной – возврат всего, что получено сторонами по сделке. То есть продавец получит назад квартиру в любом случае, независимо от того, прописано ли это обстоятельство в договоре.

Процедура судебного признания сделки недействительной аналогична расторжению сделки через суд:

  1. Отправить будущему ответчику договора претензию.
  2. Подготовить исковое заявление.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда.
  5. После принятия заявления суд назначит подготовительное заседание. Затем состоится еще основное, по итогам которого будет принято решение.

Решение суда вступит в законную силу спустя месяц со дня его принятия . С заверенной судом копией такого решения можно обращаться в Росреестр и регистрировать квартиру на продавца.

Сроки признания сделки недействительной варьируются от одного года до трех . Например, сделка, заключенная под влиянием угроз, должна быть оспорена в течение одного года с момента прекращения таких угроз. Если договор подписал недееспособный гражданин, то признать его недействительной можно в течение трех лет с момента начала исполнения.

  1. Определить, в каком случае нужно расторгать договор, а в каком – признавать сделку недействительной, достаточно сложно. Обратитесь за советом и помощью к юристу по имущественным спорам.
  2. Важно правильно указать в иске, что вы требуете и почему. Отнеситесь к этому внимательно.
  3. Сдавайте в суд копии документов, а подлинники предъявляйте в судебном заседании для обозрения.
  4. Просчитывайте риски еще на этапе заключения сделки.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права. Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ. В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

  • не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
  • отказ в предоставлении документации по квартире;
  • отказ в совершении первичных регистрационных действий;
  • не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
  • не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками. Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление. Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451). Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа. Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Инициатором расторжения может быть любая сторона. На практике преференция реализуется чаще всего покупателями, передумавшими приобретать условную квартиру (иную недвижимость). Неофициальный характер соглашения предполагает его свободное прекращение. Законодательные нормы имеют рекомендательный характер.

Начинать необходимо с определения законных обстоятельств. Одно из них берется за основное (ст. 450), без которых, по собственному желанию расторгать предварительный договор нельзя. Это даст право второй стороне обратиться в территориальный суд. Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно без проведения регистрационных действий в территориальном отделении Росреестра. Дожидаться ответа второй стороны следует только в том случае, если ранее был уплачен предварительный аванс (ст. 451).

Если был выплачен аванс

Предварительный аванс уплачивается по воле сторон соглашения (ст. 452). При расторжении описываемого вида соглашения, продавец, получивший внесенный аванс, независимо от оснований прекращения предварительной сделки, возвращает всю сумму покупателю в полном объеме. Условия возврата аванса регулируются статьей 462 ГК РФ. Сроки проведения обратной транзакции прописываются в уведомлении, направляемом второй стороне. Удержание аванса не допускается.

Читайте так же:  Какую сумму алиментов должен выплатить бывший муж

Если не была внесена предоплата

Отсутствие предоплаты в общем смысле облегчает процесс расторжения договора. Переход недвижимости отменяется сторонами в согласительном порядке, без проведения регистрационных действий (ст. 454). Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон сделки можно только при наличии обстоятельств, указанных в диспозиции статьи 450 ГК РФ.

[1]

Предоплата вносится в виде формальной гарантии, и по этой транзакции заключается отдельный документ — расписка или платежная накладная. Как уже было отмечено ранее, при отмене сделки по купле-продаже квартиры, вся сумма предоплаты возвращается после направления уведомления второй стороне отменяемого соглашения (ст. 455).

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры. Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций. В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта. Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы. Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента. Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения. Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания. Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Не важно, что было предметом заключения договора купли продажи – автомобиль, квартира, или даже бизнес – как правило, расторжение договора купли продажи происходит по инициативе покупателя. Продавцу-то что, он деньги получил и доволен, а с некачественным товаром остается покупатель. Именно по этой причине за расторжением договора купли продажи обращаются именно покупатели. Расторгнуть договор сложнее, чем заключить. Для заключения договора купли продажи достаточно согласия продавца и покупателя, а вот для расторжения этого договора одной из сторон, уже нужно доказать, что другая сторона существенно нарушила условия договора.

Важно знать: если другая сторона возражает, и не хочет расторгать договор купли продажи, то мало будет прочитать нужные статьи в Гражданском кодексе. Нужно знать практику и позицию Верховного Суда, инструкциям которого следуют нижестоящие суды, а так же иметь опыт работы с такими делами. Специалисты готовы применить свой опыт на защиту ваших интересов или предоставить вам бесплатную юридическую консультацию. Помните – консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи

Если покупатель купил товар (машину, квартиру, землю — неважно) у компании или индивидуального предпринимателя, то расторгнуть договор можно, опираясь на закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ. Например:

  • покупатель приобрёл автомобиль в дилерском салоне;
  • либо квартиру в риэлтерском агентстве.

В этих случаях расторжение договора купли продажи регулируется не только Гражданским кодексом, но и законом «О защите прав потребителей». Это упрощает дело. А вот если машину или квартиру купили «с рук», то опираться при расторжении договора придётся только на Гражданский кодекс, закон «О защите прав потребителей» в таких ситуациях не применяется.

Возврат автомобиля в автосалон

Статья 18 закона «О защите прав потребителей» говорит, что в течение 15-ти дней после покупки автомобиля клиент может вернуть его в салон и получить деньги обратно при любом, даже небольшом дефекте авто. Если же прошло более 15-ти суток, то вернуть авто тоже можно, но уже при других условиях:

  • если недостаток в авто существенный (то есть который невозможно устранить, или на его устранение надо потратить слишком много денег и времени, или который устранили, но он опять появляется);
  • если в течение года авто ремонтируется в сервисах более 30-ти суток.

Важно знать: имейте в виду – закон может быть на вашей стороне, но сервис автосалона и юристы приложат все усилия, чтобы не брать у вас машину назад и не отдавать деньги. Обратитесь к нам, и ваши права будут отстаивать опытные юристы. Если же вы хотите отстаивать свои права самостоятельно, то немного больше информации можно прочитать по следующей ссылке (как вернуть автомобиль в автосалон и расторжение договора купли продажи автомобиля).

Теперь о расторжении договора купли продажи земельных участков

Договор купли продажи земли можно расторгнуть, если покупатель «в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать при заключении договора» — цитата из части 2 статьи 450 ГК РФ.

Допустим, человек купил землю, чтобы построить на ней дачу и выращивать сад. Продавец заверил покупателя, что по закону на участке можно строить. Позже покупатель узнаёт, что строить ничего нельзя, потому что по участку проходит нефтепровод, строительство запрещено. Такая ситуация — однозначно основание для расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя. Подробнее о расторжении договора купли продажи земли можно прочитать по ссылке выше.

О расторжении договора купли продажи квартир и домов

Ситуация с квартирами и домами похожа на земельную. Можно расторгнуть договор купли продажи и вернуть деньги, если купленные квартира или дом:

  • оказались существенно меньше по метражу, чем указывалось в договоре (а сколько это, «существенно» — это будет решать суд);
  • состояние квартиры оказалось значительно хуже, чем предполагалось — воняет из подвала, оконные рамы пропускают холодный воздух, трубы в стенах подтекают, на обоях появляются мокрые пятна и тому подобное.
  • могут быть и другие причины расторжения договора купли продажи квартиры – главное, чтобы недостатки были значительными.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не стоит также забывать про необходимость заключения соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры, если договор ещё не зарегистрирован в Росреестре.

Важно знать: есть такие недостатки, про которые так сразу и не скажешь, значительные они или нет. В этой статье мы коснулись лишь общих положений, т.к. частных огромное количество и зависят они от конкретной ситуации. В идеале – следует проконсультироваться с опытным юристом – мы подскажем вам какие недостатки жилья суды признают значительными при расторжении договоров купли продажи. Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

О расторжении договора купли продажи бизнеса

При продаже бизнеса составляется много документов (кроме самого договора и акта приёма-передачи):

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • перечень долгов предприятия.

Но даже ошибки в этих документах не дают права расторгнуть договор купли продажи бизнеса. Расторжение договора купли продажи предприятия по инициативе покупателя возможно только если выявились очень серьёзные недостатки, а продавец отказался их устранять (часть 5 статьи 565 ГК РФ). Подробнее о том, как расторгнуть договор продажи бизнеса, по этой ссылке.

Читайте так же:  Раздел квартиры, полученной по военной ипотеке

Этапы расторжения договора купли продажи: сначала предложение о расторжении договора, потом суд

Вариант, где обе стороны согласны на расторжение договора, не рассматриваем, потому что там проблем почти нет. Если одна из сторон хочет расторгнуть договор купли продажи (неважно чего), ей нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора купли продажи (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если удастся убедить другую сторону расторгнуть договор, то составляется соглашение о расторжении договора купли продажи. Если ответа не последовало или другая сторона заявила, что расторгать договор она не будет, самое время идти в суд с иском.

Иск составляется по правилам статьи 131 ГПК РФ, и к нему нужно приложить документы, которые помогут суду разобраться в ситуации. Это должны быть сам договор, акт приёма-передачи (если речь о квартире или доме), документы, характеризующие заводской брак автомобиля и другие документы, относящиеся к делу.

Почему нужен опытный юрист

Продавец, который получил деньги за товар, очень не хочет их возвращать. Юридические отделы риелторских компаний и автосалонов из кожи вон лезут, чтобы не отдавать деньги. В ход идут и юридические, и психологические приёмы. Например, недовольного покупателя могут пригласить в кабинет директора, и многие от такой чести теряют весь боевой задор.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя — это долго, нудно и нервотрёпно. А самое главное – нужно знать законы и уметь их применять на практике, а это разные вещи. Если сделать что-то не так, например, неправильно написать претензию, то продавец за это «зацепится» и будет тянуть время.

Кроме того, мало какие дела в суде обходятся одним заседанием. Скорее всего, в суд придётся ездить несколько раз. Если заручится поддержкой юриста, то в суд будет ездит он, а не вы.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя;
  • анализ договора – можно ли вообще его расторгнуть или лучше не тратить на это время;
  • написание другой стороне предложения о расторжении договора;
  • составление соглашения о расторжении договора купли продажи;
  • сбор документов, написание и подача иска в суд;
  • представительство в суде.

Информация, которую можно найти в интернете, часто неправильная и не даёт ответов на частные вопросы. Приходите к нам на консультацию – она бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Получить консультацию очень просто — достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже. Вы проясните для себя основные юридические моменты расторжения договора купли продажи относительно вашей ситуации.

Есть афоризм, что в юридических вопросах нужно обращаться не к здравому смыслу, а к юристам – это верное высказывание. Обратитесь к юристам, и ваша проблема решится быстрее и проще, т.к. вы будете знать, как нужно действовать в сложившейся ситуации.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    [2]

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Читайте так же:  Как платить кредит в декрете

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Источники


    1. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.

    2. Кучерена А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России; Юркомпани — М., 2015. — 432 c.

    3. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.
    Расторжение договора купли-продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here