Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

• Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
• Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

• Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.
• Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.
2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.
3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку. Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.
4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
5. Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

• Паспорта всех собственников жилья. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний), можно использовать свидетельство о рождении.
• Согласия всех владельцев на проведение планировки. Заверяется нотариально.
• Техпаспорт на квартиру.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Проект перепланировки.
• Заключения контролирующих структур.

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

• Расходы на консультацию: до 2 тысяч рублей.
• Получение проекта перепланировки: до 15 тысяч рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
• Оформление нового техпаспорта: около 10 тысяч рублей.

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Порядок действий

1. Потребовать в МФЦ предоставить отказ в письменном виде.
2. Собрать документы для обращения в суд.
3. Составить исковое заявление. Это лучше делать с помощью опытного юриста.
4. Направить иск и документы в суд.
5. Оплатить госпошлину.
6. Дождаться заседания и решения суда.
7. Получить решение и ждать, пока оно вступит в силу.
8. Повторно обратиться в МФЦ со всеми указанными выше документами, добавив к ним и решение суда.
9. Получить разрешение на узаконивание перепланировки.
10. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, которые нужны для обращения в МФЦ. К ним нужно будет добавить только квитанцию об оплате госпошлины и письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах). И, конечно же, само исковое заявление.

Заявление можно составить самостоятельно, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. С его помощью вероятность добиться нужно результата возрастает в разы.

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Примерный срок рассмотрения дела в суде – 2 месяца с момента обращения. Еще 1 месяц после вынесения решения суда придется ждать, пока это решение вступит в силу. Таким образом, вся процедура узаконивания перепланировки может растянутся еще на 2-3 месяца или даже больше.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

[2]

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой:риски

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Желание увеличить свою жилплощадь возникает у многих, но не всегда удается исправить то, что не устраивает с помощью одного дизайна интерьера. Тогда некоторые начинают серьезную реконструкцию с техническим переоборудованием. И только когда ее нужно продать, начинают возникать сложности. Или обратная ситуация – риски, при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, появляются уже для покупателя.

Внимание! Правонарушение в статье 7.21, подразумевает наложение штрафа за нарушение правил пользования жилым помещением. То есть когда произведены какие-то работы, и они не узаконены, человек нарушает законодательство.

Поэтапный подход

В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

К сведению! Нормы жилищного права не могут запретить сделку с недвижимым имуществом. То есть сегодня есть возможность, как продать квартиру с незаконной планировкой, так и купить такую. Но нужно понимать, что покупателя такое приобретение будет отягощать как материальными, так и временными тратами. Он вынужден будет за свой счет всё переделывать или узаконивать, если это возможно.

Изменение пространства в 2019

ЖК дает определение всем ремонтным работам и делит их на группы:

• требующие предварительного получения разрешения;
• не требующие разрешительной документации и согласования;
• оформленные по упрощенной схеме без проекта;
• производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
• запрещенные.

Не требует разрешения

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

• ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
• замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
• монтаж встроенной мебели;
• установка (снос) перегородки из гипсокартона;
• замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
• перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
• установка наружных антенн за пределами квартиры;
• перестановка нагревательных и газовых приборов;
• замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

• перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
• объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
• совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
• снос внутренних несущих перегородок;
• частичное присоединение общественного домового коридора;
• блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
• подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Рекомендация! По последнему пункту разрешение в управляющей компании можно получить, если объект расположен на первом, либо или последнем этаже, в зависимости от схемы подачи тепла.

Риски и перспективы

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права. Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид. Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

Полезно! Позиции у банков разные и их достаточно много. Есть такие, что дают отказ при любых нелегальных изменениях и те, кто готов принять в залог квартиру, даже имеющую красную линию.

Регистрация изменений

Для законного осуществления переустройства требуется разрешение. Для получения данной услуги, в обязательном порядке необходимо предоставить проект. Такой документ можно подготовить самостоятельно, если изменения незначительные. Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые допуски к выполнению запланированных работ.

Дополнительно нужно подготовить:

• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
• проект или эскиз;
• техпаспорт объекта;
• нотариально заверенные согласия всех проживающих;
• заключение СЭС и МЧС.

Справка! Если помещение находится в здании, которое имеет национальное или международное значение, дополнительно понадобится разрешение от организации по охране культурных и исторических ценностей.

Одобрение или отказ

После завершения работ составляется акт, который необходимо предоставить в БТИ, где конструктивные изменения внесут в техпаспорт. Затем, либо выдается соответствующий документ, либо заявитель получает отказ. Разрешение на перепланировку будет действовать в течение года, но если не получится уложиться в требуемые сроки, то его можно продлить на месяц. Отказ можно получить:

• если представлены не все документы или они были поданы в ненадлежащий орган;
• при несоответствии проекта требованиям нормативных правовых актов.

Иногда бывают и ошибочные отказы в согласовании. В данном случае на эту ошибку стоит указать и сдать документы на рассмотрение повторно или обратиться в суд.

Важно знать! Часто недвижимость при переделке обретает дополнительные меры, либо наоборот, их лишается. В связи с чем необходимо получение нового документа и для этого нужно пройти регистрацию перепланировки в Росреестре.

Незаконные действия

Законодательством предусмотрены наказания за несанкционированную перестройку:

• штраф для граждан – 25 МРОТ;
• выписка предписания по устранению нарушений;
• повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.

Кстати! Когда нарушены интересы соседей, то иск может последовать и от них, например, в случае появления трещины в конструкции дома.

• продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
• аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.

Напоминание! Социальный найм – это сделка, в результате которой, граждане получают в пользование государственную или муниципальную площадь на особых льготных условиях.

Устранение последствий

Когда уже произошел факт покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, можно попробовать следующие действия:

1. Доказывать, что продавец ввел в заблуждение – подача иска о признании сделки недействительной либо на уменьшение стоимости на расходы, необходимые на переделку. Когда срок исковой давности уже прошел, данный вариант не всегда возможен.
2. Сохранить квартиру в текущем состоянии – обращение в суд. Предварительно нужно подготовить строительно-техническое заключение, в котором будет сказано, что не нарушены строительные нормы, как и права третьих лиц. Помимо этого перепланировку необходимо согласовать с домоуправляющей компанией, на балансе которой находиться жилой дом А также с ресурсоснабжающими организациями, в том случае, если были затронуты инженерные коммуникации.

Законодательная система

Данные риелторских агентств подтверждают, что наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Продавец делает приличные скидки при несогласованных изменениях. Но ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и так далее, за нелегальный ремонт уже будет нести только новый владелец.

Для того, чтобы быть на сто процентов уверенным в сделке, в случае покупки квартиры с перепланировкой, нужно сделать глубокую юридическую экспертизу документов. Также следует принять решение, чтобы оградить свое будущее имущество от вышеперечисленных рисков.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

При проведении ремонтных работ, связанных с улучшением технического состояния квартиры, возникают ситуации незаконной перепланировки квартиры, влекущие за собой несение ответственности граждан. При этом владельцы квартир, по незнанию или упущению, не оформили должным образом внесенные корректировки в правоустанавливающие документы и техническую документацию на недвижимость. Данная перепланировка признается незаконной и влечет за собой множество неприятных последствий для собственника. Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, следует знать и гражданам, намеренным вступить в наследство. Если наследуемые квадратные метры предыдущий владелец не оформил должным образом после перепланировки, новый хозяин неминуемо будет вынужден решать вопросы по приведению жилья и документов на недвижимость в соответствие.

Ситуации незаконной перепланировки

Прежде, чем начать любые работы по улучшению собственного жилья, следует заранее уточнить, какие мероприятия потребуют согласования с государственными надзорными органами и узаконивания. В противном случае, существует большой риск столкнуться с последствиями неузаконенной перепланировки и нести за это установленную законом ответственность.

Любые работы, связанные с серьезным изменением внутреннего пространства квартиры, нуждаются в получении разрешения,

• Конструктивные изменения квартиры, которые согласно закону должны быть согласованы и узаконены, с получением согласия на работы от жилищной комиссии. Данные корректировки вписываются в нормативы строительства и могут быть впоследствии узаконены.
• Технические изменения жилплощади, которые признаны недопустимыми согласно принятым нормативам строительства, санитарным и противопожарным нормам (к числу наиболее распространенных случаев относятся все изменения конструкции несущих стен). Такой вариант приведет к значительным тратам на приведение жилища в изначальный вид и несению ответственности за самовольные действия перед законом.

Новым владельцам квартир, полученных в наследство или по договору дарения, грозят такие же последствия, как и для тех, кто выполнил несогласованные работы в собственном жилье самостоятельно. При оформлении передачи в наследство или в дар не требуют технической документации на собственность, и о незаконности выполненных работ, получатели узнают уже позже.

Виды незаконных перепланировок

Узнать, какие из действий по улучшению жилья признаются незаконными, можно из нормативных актов, принятых на федеральном и местном уровне.

К основным случаям незаконных перепланировок квартиры с несением соответствующей ответственности относят:

1. Перемещение инженерных коммуникаций;
2. Обустройство жилья новыми перегородками или стенами;
3. Новые дверные проемы в стенах, относимых к несущим;
4. Создание единого внутриквартирного пространства со сносом стен, в результате чего жилье становится непригодным для проживания.
5. Действия по изменению границ помещений, надзор за безопасностью которых несут различные госструктуры;
6. Видоизменения в конфигурации здания, повлекшее появление повреждений фасадной и внутренней части дома;
7. Установка приборов, работы которых может исказить фактические показания учетных устройств;
8. Переустройство вентиляции с изменением выходов;
9. Увеличение нагрузки на несущие сверх предельной нормы;
10. Перенос отопительной системы в выносные конструкции;
11. Организация системы «теплый пол» от центральной трубы отопления;
12. Нарушения при ремонте нормативов противопожарной безопасности и санитарии;
13. Переделка конструкции стен с установлением дополнительных ниш;
14. Возведение дополнительных террас около квартиры, расположенной выше 2 этажа;
15. Перепланировка в аварийных домах;
16. Изменения жилых помещений, вызвавшие ухудшения условий проживания в многоквартирных домах;
17. Переоборудование в нежилое помещение жилого пространства;
18. Штробление горизонтального шва для прокладки электропровода.

Помимо данных действий незаконными признаются любые изменения при самовольной перепланировке квартиры, которые ведут к нарушению строительных норм.

Ответственность

Жилищная инспекция может выявить факт нарушения и без заявлений самих владельцев. Информация о несоответствии работ разрешенным по закону мероприятиям по улучшению жилья в органы надзора может поступить из следующих источников:

• Соседи, другие жильцы дома;
• Информация из Управляющей Компании или ТСЖ, в обязанностях которых лежит контроль безопасного проживания в подведомственных домах.
• Анонимные обращения граждан;
• Сообщения от участкового.

Поводом для проверки информации может стать как письменное сообщение, так и устная просьба о проверке.

Виды наказания

По факту выявленных нарушений к владельцу жилья, в рамках несения ответственности за незаконную перепланировку, могут быть применены различного вида санкции:

1. Штраф, величина которого для обычных граждан, как правило, варьирует от 2 до 2,5 тысяч рублей.
2. Обязательства по возврату жилому помещению изначального вида в течение строго отведенного периода времени. Возврат собственности к прежнему состоянию должен быть выполнен в соответствии с технической документацией, имеющейся в БТИ.
3. Вторичные штрафные санкции при отказе от устранения перепланировки жилых помещений.
4. Подача в суд, если хозяин жилья не предпринял своевременных мер по возврату к прежнему виду квартиры.
5. Отчуждение квартиры с продажей ее с публичных торгов при злостном уклонении от предписаний и невыполнении требований жилищного комитета. Данная мера не требует согласия владельца на продажу, не учитывает его интересов и влечет за собой выселение всех проживающих. После продажи квартиры владельцу возвращают остаток средств после вычета расходов на судебное разбирательство.

Ипотечная квартира

Особенностью ипотечного жилья является факт наличия обременения ввиду того, что собственность на всем протяжении погашения займа будет оставаться залоговым обеспечением банка.

Заемщики, самовольно выполнившие перепланировку в залоговой квартире должны учитывать следующие обстоятельства:

• Представитель кредитора в любое время может проверить фактическое состояние квартиры и ее соответствие технической документации.

• Если владелец не оповестил банк о произведенных работах по улучшению жилья, страховщик вправе отказать в продлении договора на объект. Впоследствии этого, банк вправе разорвать договорные отношения с заемщиком и потребовать от заемщика узаконить изменения с получением новых документов, либо обязать вернуть займ досрочно с начислением неустойки.

Выявив несоответствия, банк сообщает надзорным органам о факте нарушения, что лишь усугубляет ситуация заемщика.

Муниципальное жилье

Если конструктивные изменения были выполнены с нарушением законодательных нормативов в квартире, выделенной по договору соцнайма, последствия могут повлечь расторжение договора аренды и выселении. При этом гражданин должен будет вернуть жилье в прежнее состояние, а расторжение договора произойдет без каких-либо компенсационных выплат.

Трудности сделок

Помимо различных карательных мер собственника квартиры с незаконной перепланировкой подстерегают сложности с переоформлением документов при продаже. Без приведения в соответствие данных техпаспорта и фактического жилья просто заключить сделку купли-продажи не удастся. Выручить деньги за квартиру можно только при сильном снижении цены, а для ипотечных покупателей такая сделка невозможна совсем, т.к. кредитор не выдаст средства на покупку жилья с незаконными изменениями в конструкции.

В случае внесения незначительных изменений продать квартиру возможно, при условии обязательного оповещения покупателя о внесенных корректировках. Факт уведомления должен быть зафиксирован письменно, тем самым передавая полномочия по узакониванию перепланировки или возврату прежнего вида к новому владельцу.

Пути решения

Хозяин квартиры, столкнувшись с проблемой незаконной перепланировки, выбирает более приемлемый выход из создавшейся ситуации:

1. Привести квартиру в исходное состояние согласно данным техпаспорта БТИ;
2. Провести мероприятия по узакониванию перепланировки, действуя по алгоритму согласования самовольной перепланировки.
3. Рассмотрение в суде иска о сохранении перепланировки. Положительное решение суда позволит собственнику заняться процедурой переоформления документов в соответствие с фактическим состоянием жилья.

Намереваясь узаконить изменения, хозяин собственности должен знать, что любые нарушения нормативов, касающихся несущих стен и общедомовых систем водопровода, электричества, отопления, сделает невозможным сохранение перепланировки.

В случае внесения изменений с созданием аварийной ситуации (вплоть до обрушения стены, подъезда), все ремонтные работы в квартирах пострадавших жильцов нарушитель выполняет за свой счет.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ. В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту. Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

• Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
• Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
• Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
• Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
• Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

[1]

1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

• Паспорт заявителя.
• Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
• Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходов	Сумма

Штраф за неузаконенную перепланировку От 1 до 2,5 тысяч рублей Затраты на оформление нового техпаспорта От 10 тысяч рублей

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Намереваясь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, собственники жилья задаются вопросом, можно ли это сделать и как это происходит. При продаже квартиры с перепланировкой собственник должен учитывать наличие сложностей, если изменения в квартире не были узаконены вовремя. С 2016 года федеральным законом «О защите прав потребителей» подобная недвижимость признается товаром с ненадлежащим качеством. Перепланировка жилья в 2019 году также требует соблюдения установленных строительных и санитарных нормативов, а также правил противопожарной безопасности. Только в таком случае собственник сможет узаконить внесенные в конструкцию жилья изменения и переоформить правоустанавливающие документы.

[3]

Опасности сделки с неузаконенной перепланировкой жилья

При покупке жилья важно проверить безопасность сделки, включая соответствие технической и правоустанавливающей документации фактическому состоянию приобретения. В случае выявления несоответствия покупатель должен знать о больших рисках, связанных с недооформленными самовольными изменениями, относимыми к категории нежелательного обременения квартиры.

Положениями федерального законодательства относительно регистрации права, неузаконенная перепланировка не может стать поводом для отказа от регистрации, однако фактически государственный регистрирующий орган отклоняет заявления на регистрацию подобного жилья, если в техпаспорте БТИ будут обнаружены красные линии, говорящие о несоответствии.

Будущим покупателям настоятельно рекомендуется не только изучить все пункты договора купли-продажи, но и тщательно проверить, не имеет ли покупаемый объект самовольно внесенных изменений в конструкцию, не отраженных в паспорте БТИ.

Стоимость квартиры и перепланировка

Наличие переустройств в продаваемой собственности напрямую отражается на ее стоимости. Продать квартиру с перепланировкой, улучшающей качество проживания, можно дороже, если хозяин жилья согласовал процесс перепланировки и своевременно переоформил нужные документы. Разница между стоимостью жилья с узаконенной перепланировкой и обычного типового жилья может достигать 10 процентов и выше. Если собственник не озаботился надлежащим оформлением документов и согласованием их с соответствующими надзорными органами, цена на квартиру может упасть на 10 процентов, а покупателю предстоит встретиться с проблемой приведения в порядок документов.

Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях. В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Наиболее часто с незаконной перепланировкой сталкиваются при покупке жилой площади в хрущевках, коммуналках, блочных зданиях застройки 70-90гг. В таких объектах хозяевами часто вносились изменения с нарушением норм и отсутствием согласования.

Когда узаконивание перепланировки невозможно

Покупатель, намеренный купить объект с перепланированной конструкцией, должен соблюдать особую осторожность, если действия были произведены продавцом самовольно, без наличия разрешительных писем от различных служб (жилищный комитет, отдел градостроительства, газовая служба, МЧС, пожарная служба, санэпидстанция и др.)

Рекомендуется отказаться от сделки, если в результате ремонта и улучшения жилья были самовольно выполнены следующие виды работ:

• Действия по объединению балконов с жилой комнатой или кухней, другими внутренними помещениями;
• Разрушение стены между лоджией и внутриквартирным пространством;
• Перемещение отопительных приборов, подключенных к центральному отоплению, на балкон или лоджию;
• Разрушение стены между кухней с газовой плитой и жилой комнатой;
• Затрагивание вентиляционной системы;
• Любые изменения с несущими стенами;
• Любые действия, приводящие к нарушению строительных нормативов и санитарных норм, несоблюдение правил пожарной безопасности;
• Действия, в результате которых жилые помещения становятся непригодными для жилья;
• Ликвидация части общедомовой инженерной системы, расположенной на площади квартиры;
• Ликвидация дверей и создание арочных проемов в газифицированных кухнях;
• Изменение расположения санитарного узла в зону, под которой расположены жилые комнаты соседей снизу.

В случае выявления факта перепланировки покупатель должен обратиться за независимой консультацией по поводу безопасности сделки и необходимости узаконивания несоответствий в квартире техпаспорту БТИ.

В следующих ситуациях переоформление документации на квартиру не потребуется:

1. Организация проемов в стенах, не относящихся к несущей конструкции;
2. Изменение проемов в межкомнатных перегородках;
3. Остекление балкона/лоджии;
4. Установка систем кондиционирования
5. Ликвидация встроенной мебели.

Варианты продажи квартиры с перепланировкой

Покупка квартиры за наличные

Так как подать квартиру с незаконной перепланировкой технически возможно, недооформленные изменения не являются поводом для отказа в регистрации перехода права на собственность другому владельцу. Однако, становясь новым собственником такого жилья, покупатель будет нести полную ответственность за состояние квартиры и ее несоответствие технической документации.

Продажа квартиры с незаконной планировкой происходит по следующему алгоритму:

1. При согласии покупателя на покупку объекта с недооформленными изменениями необходимо узнать, какова стоимость работ по согласовании.
2. В договор купли-продажи вносится сумма сделки за вычетом расходов на мероприятия по переоформлению технической документации и согласованию перепланировки;
3. Для продавца подобная продажа не несет никакого риска, так как продажа состоялась по документам, подготовленным по старым данным о планировке.
4. Для покупателя сделка предполагает обязанность узаконить перепланировку. В случае нарушений нормативов и запрета на изменения в любой из инстанций, покупатель будет обязан вернуть квартиру в изначальное состояние согласно старым документам, что означает значительные затраты на ремонт.

Прежде, чем отразить конечную сумму выплаты по сделке купли-продажи, необходимо оценить степень риска для покупателя и правильно определить размер скидки за неузаконенную планировку.

Продажа по ипотеке

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой за счет ипотечных средств более сложная ввиду запрета банка на выдачу займа под залог недвижимости, документы на которую оформлены ненадлежащим образом. Схема действий выглядит следующим образом:

1. Сложность заключена в поиске банка, готового пойти на подобную сделку без переоформления технической документации.
2. Если найден банк, готовый выдать займ, продавец получает средства по сделке без каких-либо последствий и рисков.
3. Для покупателя появляются новые проблемы, связанные с обязанностью узаконить перепланировку после покупки. Как правило, на приведение в порядок документов и согласование перепланировки покупателю отводится срок около полугода.
4. Регистрация перехода права в Росреестре также под вопросом. Гарантии покупателю на то, что квартира будет оформлена в его собственность, государственный орган не дает.
5. Самым негативным последствием может стать необходимость приведения квартиры в изначальный вид с потерей средств и времени.

Если покупатель осознанно идет на риск и решает оформить покупку квартиры с незаконной планировкой, следует внимательно изучить масштаб внесенных изменений и оценить возможность получения разрешений и переоформления правоустанавливающих и технических документов.

Источники

1. 
   Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.
2. 
   Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.
3. 
   Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.