Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

У нас найдете важные данные по теме: "Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке" от профессионалов для людей. Если возникнут вопросы, то можно бес стеснения их задавать дежурному консультанту.

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

Читайте так же:  Как подать на алименты если мы не в браке но ребенок записан на отца

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Каковы могут быть риски при покупке вторичного жилья

Многие покупатели квартир полагают, что вторичный рынок выгоднее, чем первичный, поскольку квартира гарантированно уже построена, обжита, подключена ко всем коммуникациям. Перспективность действительно выше, но не стоит забывать про риски при покупке вторичного жилья. Их учёт позволит избежать лишней опасности и обеспечить себе спокойное проживание без проблем и тяжб. Итак, на что следует обратить внимание?

Мотивы продавца

В идеале вам необходимо знать, почему бывшие хозяева решили продать квартиру. Возможны как нейтральные или положительные для вас, так и не самые благоприятные. Среди них:

  • переезд в другой район или город в связи с трудоустройством, обучением, семейными обстоятельствами;
  • неудовлетворённость расположением и благоустройством дома;
  • финансовые трудности, не позволяющие содержать квартиру.

Особенно внимательно следует отнестись к продаже квартир в недавно построенных домах. Во-первых, это могут быть мошеннические схемы. Во-вторых, может оказаться, что хозяева, соблазнившись выгодными ценами, купили квартиру и обнаружили, что она не соответствует их ожиданиям, после чего решили срочно продать.

Конечно, нельзя наверняка знать, правду ли говорит вам потенциальный контрагент, да и не каждый захочет распространяться о своих мотивах. Однако простой анализ реалий позволит вам исключить многие ложные варианты.

Благоустройство и расположение дома

Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:

[2]

  • наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
  • ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
  • чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
  • транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
  • социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
  • экологическая и криминогенная обстановка.

Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома. Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтёков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов.

Правовые вопросы

Обязательно запросите у хозяев квартиры план и уточните, не проводилось ли несогласованных перепланировок. Если они проводились и не были узаконены, то вся правовая ответственность может быть переложена на новых хозяев, равно как и необходимость тратить деньги, время и силы на улаживание этого вопроса.

Важно также убедиться, что продавец является собственником жилья.

Сделать это довольно просто: необходимо запросить документацию, которая подтверждает право собственности, и убедиться в том, что данные соответствуют личным данным продавца (проверяются по паспорту). Если продавец отказывается подтверждать право собственности или ссылается на то, что «потерял» свидетельство, лучше заранее отказаться от сделки.

Риски при оформлении ипотеки

Отдельно следует обратить внимание на риски при покупке вторичного жилья в ипотеку. Особое значение имеют ключевые факторы:

  • состояние дома: наличие крупных повреждений или состояние, близкое к аварийному, могут привести к отказу со стороны банка;
  • репутация банка и условия поддержки клиентов.

Чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации, лучше всего заранее уточнить условия ипотечного кредитования в банке, в который вы собираетесь обратиться.

Возможные «подводные камни»

Даже если сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке выглядит совершенно безупречно на первый взгляд, следует учитывать наличие возможных факторов риска даже после того, как сделка будет совершена:

Что касается прямого мошенничества, например использования поддельного паспорта или двойных продаж, то закон в случае совершения мошеннической сделки будет на вашей стороне. Но лучше не попадать в такую ситуацию, поэтому всегда более безопасны сделки, совершённые через профессионального риелтора или с привлечением агента, готового подтвердить, что продавец не входит в «чёрный список» мошенников или неблагонадёжных контрагентов. Обращение к риелторам, как правило, снижает риск в десятки раз.

Хотя риск при покупке квартиры на вторичном рынке, в том числе в ипотеку, нельзя свести к нулю, вы можете самостоятельно его минимизировать, если уделите внимание внимательной оценке дома и квартиры, а также изучению правовой «чистоты» вопроса. Отсутствие спешки и трезвый последовательный анализ всей полученной информации позволит вам максимально защититься и от мошенничества, и от заведомо невыгодной сделки, например от приобретения квартиры в неблагоустроенном доме.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Читайте так же:  Как бывшего мужа привлечь к ответственности за неуплату алиментов

Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Купить жилье на вторичном рынке часто оказывается намного сложнее, чем в новостройке. Сделку могут омрачить объявившиеся после подписания собственники, долги за коммунальные услуги, прописанные в квартире «мертвые души», подставной хозяин или незаконная перепланировка. АиФ.ru выяснил, на что в первую очередь стоит обратить внимание при покупке квадратных метров с рук.

— Данные продавца

Прежде всего, покупателю стоит обратить внимание на самого владельца квартиры. Во-первых – проверить паспортные данные. Быстрее всего это получится сделать при помощи бесплатной формы на сайте Федеральной миграционной службы – система сообщит, существует ли в принципе документ с указанными данными. Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца. Но на практике сделать это практически невозможно. По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов. Агентам данные об учете удается получить через «знакомых врачей», но ценность этих сведений весьма сомнительна – никакой юридической силы они не имеют. Единственный действенный способ — попросить продавца самостоятельно получить справки.

С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого, скорее всего, придется лично приехать в контору: давать справки по телефону юристы не любят.

Важно изучить все правоустанавливающие свидетельства и поинтересоваться, как именно собственник получил квартиру. Если речь идет о наследстве, лучше всего дождаться, когда с момента его вступления в законную силу прошло три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты.

— История квартиры

Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Подобную справку можно получить через форму на портале gosuslugi.ru или при личном обращении в окружное отделение ЕГРП. Государственная пошлина в зависимости от региона будет варьироваться от 150 до 900 рублей, а изготовление документа займет неделю. В бумаге будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

Другой важный источник информации – выписка из домовой книги. Справку собственник сможет получить в управляющей компании, занятой обслуживанием дома. Документ выдается в день обращения, все что потребуется – паспорт и свидетельство о собственности. Выписка покажет всех прописанных в квартире людей на текущий момент, в частности – несовершеннолетних детей. Важно, чтобы к моменту продажу все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд. Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.

— Состояние квартиры

Одна из главных опасностей квартир на вторичном рынке – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней. Стоит скрупулезно проверить соответствие указанных характеристик реальному положению вещей.

А вот состояние всех инженерных систем будущий владелец сможет проверить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

— Долги

Неприятным сюрпризом могут стать оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно. Впрочем, неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья попросить у собственника справку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Для получения документа владельцу придется погасить все текущие долги.

— Расчет

Самый простой и популярный способ расчета за сделки с недвижимостью – банковские ячейки. Ящик арендуется примерно на две недели, то есть срок, превышающий длительность 12-ти дневной государственной регистрации сделки. Затем устанавливается дифференцированная система доступа: покупатель может воспользоваться сейфом в первые два дня, для того, чтобы положить деньги, затем доступ блокируется и возобновляется лишь после проведения сделки. В последующие несколько дней покупатель может забрать свои деньги, если договор сорвался. Если этого не происходит – продавец получает доступ к ящику, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. После совершения сделки покупатель может обратиться за возвратом имущественного вычета в налоговую инспекцию.

Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Читайте так же:  Куда подать документы по уходу, чтобы алименты удерживали из соц выплат

Тем не менее, вопрос покупки квартиры таит в себе много опасных моментов, связанных с историей жилья и его владельцами. Зачастую, недвижимость из вторичного фонда представляет интерес для мошенников, обманным путем получающих внушительные суммы денег от покупателей. При сделке с вторичкой требуется особо тщательно проверять всю документацию, а также юридически грамотного составить документы.

Чего нужно опасаться при покупке квартиры

Прежде, чем определиться с объектом приобретения, надо оценить следующие факторы риска, связанные с предстоящей сделкой:

  1. Юридическая чистота. Перед тем, как подписать купчую и передать средства в счет уплаты по договору, необходимо проверить документы на собственность, а также правомерность процесса отчуждения.
  2. Проверка документов на соответствие фактическому состоянию квартиры. Регистрация права на недвижимость по техническим документам при наличии расхождения с фактическим положением дел влечет массу проблем, связанных с дальнейшим распоряжением приобретенной квартирой.
  3. Соблюдение требований закона, связанных с вопросом оформления документов на квартиру.

Что должно насторожить

В некоторых ситуациях покупатель должен быть особенно внимателен при покупке недвижимости.

Доверенность

Недвижимость продается не напрямую собственником, а его представителем, доверенным лицом. В такой ситуации доверенность может быть:

  • поддельной;
  • аннулированной;
  • истекшей;
  • оформленной умершим человеком.

Мошенники часто оформляют доверенность на представление интересов пожилых людей, недееспособных лиц, а также граждан, страдающих алкоголизмом или наркозависимостью.

Приватизация

Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.

Сомнительная история объекта

Если в истории квартиры имели место сделки отчуждения сомнительного характера, а продавцами являлись какие-либо частные организации или госучреждения.

Наследство

Покупателя должен насторожить факт срочной продажи собственности, которую продавец только получил наследство или оформил подаренную квартиру. Одной из причин срочной продажи может быть внезапное обнаружение претендентов на жилплощадь.

Материнский капитал

Если приобретение квартиры было связано с привлечением материнского капитала, возможно некорректное оформление бумаг, ведь по закону такая недвижимость должна быть обязательно оформлена на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Неисполнение родителями данного обязательства может в дальнейшем вызвать сложности у нового владельца.

Проблемы с правообладателями

Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.

В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица – военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.

Наличие обременений

Законом запрещены любые сделки, связанные с отчуждением квартиры, находящейся в залоге или под арестом. Продаваемая собственность также может находиться в эпицентре какого-либо судебного разбирательства.

Нарушение процедуры отчуждения

Сделка может быть оспорена в случае выявления нарушений в процедуре продажи, а именно непредоставление соседям/долевым собственникам жилья права первой очереди в приобретении собственности. Ввиду сложности процедуры, многие собственники стараются обойти требование по закону.

Меры безопасности при покупке

Чтобы сделка не привела к печальным последствиям, надо придерживаться некоторых рекомендаций, которые позволят снизить риски, сведя их к минимуму:
  1. Покупателя должна насторожить стоимость квартиры менее 20% от рыночной стоимости на текущий момент. Жилье, не имеющее проблем с документами и в хорошем состоянии, вряд ли будет стоить дешево, а хозяева не захотят продавать его с убытками для себя. Наиболее часто мошенники стараются избавиться от квартиры, получив денежные средства по поддельным документам или доверенности, вызывающей сомнения.
  2. Покупка квартиры должна быть отменена, если нет возможности проверить подлинность доверенности или истории квартиры. Если недвижимость часто переходила в разные руки, наверняка будут найдены какие-либо проблемы с правом распоряжения впоследствии.
  3. Проверить документы на квартиру можно по справке о зарегистрированных на жилплощади жильцах, выписке из домовой книги. К сделке все жильцы, зарегистрированные на отчуждаемой площади, должны быть выписаны.
  4. Документы из БТИ помогут выявить незаконные перепланировки в квартире. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может привести к невозможности процедуры узаконивания в результате нарушений каких-либо требований со стороны строительных норм, санитарии или законодательства. В этом случае, новый владелец будет обязан вернуть квартиру в прежнее состояние, согласно плана БТИ. Так как со стороны продавца вероятен риск подлога, подделки документа, рекомендуется покупателю самостоятельно запросить сведения в бюро инвентаризации.
  5. Иногда, с целью ухода от налогов, продавец просит указать заниженную стоимость сделки в договоре. Однако данное действие влечет массу неприятностей, ведь в случае аннулирования сделки, продавец получит только ту сумму, которая была указана в договоре. В таком случае, важно корректно указать сумму в документе, подтверждающем факт передачи денег.
  6. При наличии среди выписавшихся жильцов несовершеннолетних, воспитывающихся в детских домах, органы опеки и прокуратура сможет признать сделку незаконной, поэтому сделку рекомендуется отменить.
  7. Не стоит связываться с продажей собственности, из которой были выписаны лица, отбывающие срок наказания в местах лишения свободы, если выписка произошла позднее 1995 года. Данные лица, после своего освобождения, вправе потребовать восстановления своих прав на проживание и регистрацию на жилплощади, принадлежащей уже новому владельцу.
  8. Когда отчуждается наследственная квартира, принадлежавшая усопшему, необходимо удостовериться, что все претенденты на наследство были учтены. Нелишним станет подписание дополнительного договора, согласно которому наследник берет на себя обязательства передать пропорциональную долю наследствапри внезапном появлении новых претендентов на наследство.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”На что обращать внимание ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Рекомендации при покупке

Следуя следующим советам, можно обезопасить процесс приобретения, позволяя успешно зарегистрировать право обладания и дальнейшего распоряжения купленной недвижимостью:

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Этапы безопасной сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости с соблюдением мер безопасности проводится в несколько этапов:

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

[1]

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

Читайте так же:  Теряется ли непрерывный стаж после увольнения по собственному желанию когда важна непрерывность

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Читайте так же:  Развод при наличии ребенка до 3 лет возможен только через суд

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

[3]

Что нужно знать:

  • Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
  • Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
  • Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
  • Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
  • Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
  • Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
  • Сумма вносимого аванса;
  • Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

  • Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
  • Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
  • Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Куда обратиться, чтобы купить жилье на вторичном рынке?

Рассказывает Леонид Муравин, заместитель генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Покупка квартиры через риелторское агентство — это сделка, которая призвана обеспечить получение вами юридически чистой квартиры по договору купли-продажи. «Триумфальная арка» решает для своих клиентов вопросы приобретения недвижимости с 1997 года, а наши специалисты имеют опыт работы 10–15 лет. Более чем за 20 лет существования агентства не было случаев расторжения наших сделок в судебном порядке. В 2007 году мы получили золотой Знак качества от Московской ассоциации предпринимателей.

«Триумфальная арка» найдет варианты жилья по вашему запросу, организует просмотры квартир и переговоры с продавцами, предложит удобную схему взаиморасчетов и в конечном итоге — быстрое и законное проведение сделки. Мы готовы представлять ваши интересы в переговорах с контрагентами, банками, госструктурами. Вы можете нам позвонить или написать через форму обратной связи на сайте и получить бесплатную консультацию по юридическим и жилищным вопросам».

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

P. S. На сайте компании в разделе «Статьи» есть советы для тех, кто собирается провести покупку квартиры самостоятельно.

Источники


  1. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

  2. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.

  3. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here