Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Объектами, находящимися в общедолевой собственности, владельцы могут пользоваться на свое усмотрение, но только в пределах своей доли. Решения, касающиеся судьбы всего дома или земельного участка, принимаются сообща. Обычно родственников такое положение дел вполне устраивает, но с прекращением семейных связей распоряжение общим имуществом становится невозможным и возникает логичный вопрос о разделе долей. Как грамотно его произвести, куда обратиться и какие документы предоставить, вы узнаете из этой статьи.

Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?

Согласно действующему законодательству земельные участки бывают двух видов:

1. Делимые. То есть те, при разделе которых сохраняется целостность каждой новой части. После деления они остаются пригодными для первоначальных целей.
2. Неделимые. Это те, которые по ряду причин, разделить не представляется возможным, так как нарушается целостность почвы или объект существенно теряет в цене.

Раздел частных строений осуществляется с учетом технических характеристик. Так, например, запрещено осуществлять деление недвижимости, если объект находится в аварийном состоянии. Сделать из дома два самостоятельных помещения можно только если соблюдены все следующие условия:

Стоит обратить внимание, что после раздела участка размер каждой новой доли должен соответствовать нормативу. Для Москвы и Московской области, например, они следующие:

• с/х земли – от 2ГА;
• сады – от 6 соток;
• огороды – от 4 соток;
• участок под ИЖС – от 5 соток.

В других субъектах РФ эти параметры могут отличаться и регулироваться местными подзаконными актами. Выделение из общедолевой собственности меньшего по площади участка возможен только при условии, что недостающая часть будет возмещена в денежном эквиваленте.

Порядок раздела дома и земли по соглашению

Первое, что следует сделать при разделе земельного участка и дома — пригласить всех совладельцев и попытаться мирно договориться. Рассмотрим подробнее, как это сделать.

Алгоритм действий

Если совладельцам удалось избежать споров и взаимных претензий, можно приступать к делению общей собственности по соглашению.

При этом действовать нужно по следующему алгоритму:

• обсуждение спорных вопросов и заключение соглашения о сотрудничестве;
• выдел каждому совладельцу по доли в натуре;
• заказ работ по межеванию в Росреестре или другой частной лицензированной организации;
• встреча с кадастровым инженером;
• сдача проекта в мэрию;
• подача запроса на раздел земли в отделение Росимущества;
• сдача пакета документов в Росреестр;
• повторный визит в Росреестр для получения выписки из ЕГРН.

Пример. Смирнову и Шаповалову был оставлен в наследство большой частный дом и прилегающий к нему земельный участок. Новые владельцы были почти не знакомы друг с другом, поэтому ни у кого из них не возникло желания совместного проживания. После недолгих переговоров мужчины решили поделить имущество поровну. Прибывший на объект кадастровый инженер подтвердил, что такая процедура возможна. Все официальные нюансы были соблюдены и один общий дом превратился в два независимых объекта жилой недвижимости после проведения перепланировки. Смирнов практически сразу же продал свою часть, а Шаповалов решил оставить наследство себе и стал использовать его в качестве дачи.

Для перерегистрации прав собственности совладельцы должны предоставить в Росреестр следующие документы:

• заявления;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• расширенную выписку из ЕГРН;
• паспорта;
• копию квитанции об оплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на переоформляемое имущество.

Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (образец)

Соглашение о разделе очень важный документ и к его составлению следует подойти максимально ответственно.

Документ составляется в простой письменной форме, подписывается всеми участниками сделки и заверяется у нотариуса. Подлинный экземпляр остается в нотариальной конторе, а на руки собственникам выдаются заверенные дубликаты, которые потом предъявляются в Росреестр. С момента заключения соглашения объекты перестают числиться в общедолевой собственности.

Содержание

В соглашении должна обязательно содержаться следующая информация:

• дата и место составления;
• ФИО, данные паспортов и контактные данные участников сделки;
• наименование документов, подтверждающих права собственности на предмет соглашения;
• кадастровые данные на дом и землю;
• сведения о целевом назначении надела, его размере;
• доля каждого совладельца в процентах;
• условия перераспределения справа собственности и другие важные нюансы сделки;
• подписи участников;
• подпись и печать нотариуса.

Сроки и стоимость

Раздел земельного участка по соглашению процедура несложная, но занимает существенное количество времени. Дольше всего длятся работы кадастрового инженера на участке – от 14 дней до 2 месяцев. Регистрация права собственности в Росреестре осуществляется ее в течение 14 календарных дней (через МФЦ на 2-3 рабочих дня больше).

Основные статьи расходов:

• госпошлина — от 300 до 20 тысяч рублей;
• услуги нотариуса – от 1000 рублей;
• получение выписки из ЕГРН – 350 рублей.

Порядок раздела земельного участка и дома через суд

Если согласия между собственниками достигнуть не удалось, то единственной возможностью для инициатора выделить из общедолевой собственности причитающиеся ему части дома и земельного участка является направление искового заявления в районный суд.

Пошаговая инструкция

Действовать необходимо согласно следующего алгоритма:

1. После того, как мы выяснили, что по взаимному соглашению поделить собственность не удастся, вызываем на объект инженера кадастровой палаты, чтобы специалист составил межевое дело.
2. Берем на себя обязанность по распределению долей в процентах.
3. Составляем исковое заявление и вместе с остальными документами направляем его в секретариат районного суда.
4. Активно участвуем в судебных слушаниях, отстаивая свою позицию.
5. После вынесения вердикта получаем на руки исполнительный лист, прикладываем к нему заявление о регистрации права собственности и сдаем все в Росреестр.

Если суд не удовлетворил исковые требования, решение можно всегда обжаловать в апелляционной инстанции в течение 10 дней с момента получения на руки судебного постановления.

Исковое заявление

Ошибки в исковом заявлении могут стать причиной отказа в его принятии к рассмотрению. Поэтому ответственно подойдите к составлению документа. Требования, предъявляемые к искам, содержатся в 131 и 132 статьях ГПК РФ.

Любой иск о разделе частного жилого строения и прилегающего земельного участка должен обязательно содержать следующие сведения:

• название и адрес суда;
• ФИО, данные паспорта и контактные данные сторон;
• информацию о цене иска;
• подробное описание проблемы, характеристики спорных объектов, порядок их распределения;
• ссылки на нормативные акты, подтверждающие нарушение прав истца действиями ответчиков;
• требования к суду;
• перечень прилагаемой документации
• дату и подпись истца.

Вместе с иском в секретариат районного необходимо сдать копии:

• паспорта истца;
• правоустанавливающих документов на предмет спора;
• технического и кадастрового паспортов на строение и землю;
• акта, подтверждающего возможность выдела долей в натуре;
• расширенной выписки из ЕГРН;
• квитанции об оплате государственной пошлины.

Судебное разбирательство займет минимум 60 календарных дней. Будьте готовы, что если суд потребует проведение независимой экспертизы, то тяжба может растянуться до полугода.

Подобные иски носят имущественный характер, поэтому госпошлина рассчитывается на основании цены иска. В 2019 году ее размер составляет минимум 400 рублей, максимум – 60 тысяч рублей.

• госпошлина в Росреестр – 350 рублей;
• выписка из ЕГРН – 400 рублей;
• кадастровый план – 1500 рублей.

Судебная процедура выдела доли из совместного имущества очень сложно. Именно поэтому свяжитесь со специалистами нашего сайта, чтобы получить бесплатную консультацию перед тем как составлять исковое заявление.

Участие в разбирательстве опытного юриста значительно сэкономит ваше время и силы. Ведь специалист, действуя от вашего имени по доверенности, сможет и собрать документы, и предпринять действия по достижению мирного соглашения, и обратиться в суд, а также зарегистрировать изменения в праве собственности в ЕГРН.

Судебная практика

Ряд дел связанных с разделом земельных участков и частных домов судьи решают, основываясь на существующую судебную практику. Если у дела нет прецедента, судом назначается экспертно-строительная комиссия, задача которой выяснить наличие у сторон имущественных прав. На основании полученных сведений судом выносится окончательный вердикт.

Основные подлежащие рассмотрению вопросы:

• о рыночной и кадастровой стоимости спорных объектов;
• о реальной возможности выдела доли в натуре;
• об идеальных долях (возможны/невозможны) и размере компенсаций, если они полагаются.

На практике, экспертно-строительные комиссии с нежеланием берутся за составление расчетов, поэтому чаще всего выдвигают оценку о невозможности раздела имущества в натуре. Из-за этого у большинства собственников не получается выиграть дело и совершить раздел земельного участка с домом. Хотя на самом деле разделить собственность с сохранением ее целевого назначения вполне реально.

Пример. Сестры Ирина Проскурина и Светлана Мощенко на праве общедолевой собственности являлись обладательницами земельного участка с домом. После длительного совместного проживания Ирина захотела поделить общее имущество, но при этом потребовала от Светланы уступить большую часть земли. Основной аргумент Проскуриной – она, в отличие от сестры, активно занимается садоводством и данная земля ей необходима. Мощенко не согласилась уступать, поэтому Проскурина обратилась в суд с требованием поделить землю на неровные доли. В качестве целевого назначения земель Проскурина указала садоводство. После проведения специальной экспертизы, проверки правоустанавливающих документов, оценки общего размера имущества, суд оставил исковые требования без удовлетворения. Решение было аргументировано тем, что у сестер имеются равные права на землю и, если Ирина Проскурина желает заполучить большую часть, она может выкупить ее у Светланы. Что женщина впоследствии и сделала.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

[3]

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Как разделить земельный участок, находящийся в долевой собственности?

Главная » Земля » Как разделить земельный участок, находящийся в долевой собственности?

Общая долевая собственность представляет собой владение землей несколькими лицами, которые наделены равными правами на объект и не вправе осуществлять распоряжением им по собственной воле, не получив согласия остальных.

Это означает, что сособственники, по сути, не приходятся владельцами определенной доли, и поэтому не могут совершать юридические действия с частью землевладения, так как ее выдел не представляется возможным.

Когда совладельцы объединены близким родством и отношения между ними хорошие, указанный порядок владения не порождает каких-либо затруднений. Но когда приходится делить недвижимость, например, во время расторжения брака, наличие такого объекта приводит к серьезным затруднениям.

Согласно действующему законодательству, любой участник совместной собственности имеет право потребовать выдела доли в общем имуществе.

Как разделить земельный участок, находящийся в общей долевой собственности

По взаимному согласию участников:

• оформите межевание надела, подготовьте план каждого выдела и акт согласования границ участков;
• обратитесь к местной администрации с подготовленными бумагами и получите подпись главы на утверждение проекта относительно новых границ;
• затем посетите комитет по управлению имуществом для получения разрешения на разделение;
• сдайте документацию в Росреестр или многофункциональный центр и получите подтверждение права собственности на разделенные участки;
• при межевании каждый надел подвергается процедуре кадастрового учета, поэтому снова обращаться в Регистрационную палату не придется.

Для Росреестра соберите следующий пакет бумаг:

• документ-основание владения землей (договор дарения, купли-продажи, приватизации и тому подобное);
• кадастровый паспорт каждого объекта;
• письменное одобрение тех лиц, которые являются заинтересованными в образовании отдельных наделов (это могут быть, к примеру, банковские учреждения, в случае нахождения землевладения под залогом).

Каждый новый владелец должен оплатить сумму госпошлины за выдачу документов, которая устанавливается налоговым законодательством.

Как разделить участок в общей долевой собственности через суд

Судебный процесс является необходимым для тех владельцев земли, которые не в состоянии достигнуть добровольного соглашения о разделе недвижимости. В соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, предъявление иска доступно любому из совладельцев.

Деление надела, оформленного в долевую собственность, в судебном порядке допускается лишь при учете размера доли каждого участника. Исключение из этого правила заключается в компенсировании доли денежной суммой.

При неделимости землевладения, судом устанавливается порядок осуществления использования. В результате вынесения подобного акта судом, оформляется схема деления общего участка на отдельные наделы, каждый из которых переходит в самостоятельное владение. Такие собственники правомочны ограждать участки, размещать на них различные сооружения, однако земля продолжит считаться долевой собственностью.

Раздел в принудительном порядке отличается тем, что для этого достаточным является волеизъявление одного владельца. При невозможности сторон разрешить вопрос мирным путем, судебное рассмотрение становится единственным выходом из сложившегося положения.

[1]

Подготовка искового заявления

От того, насколько грамотно составлена данная бумага, нередко зависит вынесение решения. По этой причине, если обстоятельства спора непросты, обратитесь к компетентному правоведу.

Исковое заявление должно содержать все существенные стороны ситуации: порядок приобретения земли, ее использование, обозначение принадлежащей каждому сособственнику доли, предпринятые для устранения проблемы шаги и их последствия.

От полноты и точности изложения напрямую зависит принятие верного решения судьей, рассматривающим дело.

Привлечение эксперта

Когда разделение землевладения, являющегося общей долевой собственностью, происходит принудительно, суд может вынести решение лишь после того, как будет проведена землеустроительная экспертиза.

Специалисты при этом устанавливают границы объекта спора, а также определяют вид права, линии застроек, предписания, вынесенные градостроительным регламентом, разнообразные аспекты экологического, технического и иного плана, после чего предлагают несколько путей разделения участка либо порядка его использования.

Процесс деления возведенных на территории надела строений тоже предусматривает проведение экспертизы.

Уже было отмечено, что раздел участка допустим лишь вместе с постройками, но для этого не всегда имеется техническая возможность. Признание пригодности части жилого помещения для проживания подразумевает, что она должна отвечать определенным требованиям: изолированности, оснащенности отдельным входом, удобствами и коммуникациями.

Если строение возводилось при участии всех собственников, специалисты еще при проектировании советуют предусмотреть возможность его деления, однако это происходит довольно редко, поэтому дом, который не подлежит переоборудованию, вероятнее всего, признают неделимым.

Если ни один из них совладельцев не устроит, суд самостоятельно устанавливает способ, но при этом участники процесса имеют право на обжалование вынесенного акта. Обычно в качестве главного основания для разрешения дела судом выступают заключения экспертов, а для исполнения процедуры привлекаются инженеры, с которыми уже был опыт работы.

Тем не менее, истец вправе ходатайствовать о проведении экспертизы определенной организацией или конкретным лицом. При возникновении такого желания, предъявите государственному органу копии бумаг, подтверждающих правомочность предлагаемого эксперта на проведение такого рода работ, обозначьте его место работы и расценки за оказываемые услуги.

Выдел доли земельного участка в натуре из общей долевой собственности.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Исходя из заключения, сделанного экспертом, судом предлагается способ разделения участка или назначается порядок использования:

• деление надела. Такой метод выступает в качестве основания для появления новообразованных землевладений. При наличии судебного решения, вызовите специалистов для оформления плана межевания, поставьте участок на кадастровый учет и зарегистрируйте возникшее право;
• определение порядка использования. Конечно, при испорченных отношениях владельцев, это не самый лучший вариант разрешения проблемы. Судом этот факт обязательно учитывается, а также принимается во внимание размер принадлежащих долей и условия пользования наделом. Однако лицам при этом все же вынуждены не только соседствовать, но и обладать общей собственностью.

В таком случае оптимальным может оказаться вариант, при котором один из сособственников в судебном порядке выделяет свою долю в натуре для ее последующего отчуждения. Если Вы выбрали такой путь, то помните о том, что остальные совладельцы обладают преимущественным правом покупки такого имущества.

Документы для раздела участка в общей долевой собственности

В обеих ситуациях, как при разделе земли по взаимному согласию сторон, так и при делении в судебном заседании, заранее подготовьте необходимый комплект бумаг, который является важным моментом при процедуре выделения долей.

Обязательно предоставьте свидетельство, подтверждающее право общей долевой собственности. Этот документ требуется на любой стадии судебного процесса о делении землевладения между сособственниками. Эта бумага является доказательством правомочий владения, пользования и распоряжения участком.

Позаботьтесь о наличии кадастрового паспорта, обозначающего границы недвижимости. Его наличие обеспечивает возможность раздела землевладения.

При помощи технического паспорта определяется категория участка, порядок пользования им и прочее. Поэтому обязательно приобщите его к формируемому пакету.

Также предоставьте Ваш гражданский паспорт. При взаимной договоренности с остальными землевладельцами, приложите также их документы. Если кто-то из участников процедуры не согласен на раздел, постарайтесь собрать хотя бы те бумаги, которые возможно.

При подаче судебного иска, составьте его в письменной форме и сопроводите заявление копиями вышеуказанной документации.

Условия раздела участка в общей долевой собственности

Выделение принадлежащей доли в самостоятельный объект может происходить лишь при выполнении таких требований:

• сформированный надел и земля с измененными границами должны обеспечивать свободный доступ к проходу и проезду общего пользования;
• в границах нового землевладения не должны присутствовать клинья, а также наложения на границы общей территории;
• параметры земли должны отвечать предусмотренным в конкретном субъекте требованиям о минимальном размере для наделов и установленного вида пользования участком.

Когда доля землевладения очень мала, выделить отдельный участок из нее нельзя, в таких обстоятельствах владеющему ей гражданину компенсируется ее стоимость другими собственниками, и его правомочия по отношению к этой доле прекращаются на основании пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.

Для различных земель предусмотрена различная минимальная площадь:

• для садоводства либо огородничества — 4 сотки;
• для дачного строительства — 6 соток;
• для ведения крестьянского хозяйства — 15 соток;
• для личного подсобного хозяйства — 10 соток.

Обозначенные параметры могут варьироваться в зависимости от установлений региональных правовых актов.

При межевых работах по выделению параметры создаваемого надела могут быть отличны от размера доли ввиду определенных характеристик рельефа и состава почв, об этом кадастровые инженеры при оформлении заключения делают особые отметки на основании пункта 5 статье 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Если в результате выдела доли может быть нанесен серьезный вред хозяйственной деятельности всего землевладения, суд правомочен запретить проведение процедуры, не учитывая размер принадлежащей доли.

Сколько стоит разделить участок в общей долевой собственности

При делении надела, который находится в общей долевой собственности, стоимость может различаться. Большая часть при проведении мероприятия приходится на осуществление кадастровых работ. Их цена устанавливается исходя из конкретного субъекта, особенностей местности, и может обойтись в десятки тысяч рублей.

Подача искового заявления предполагает уплату государственной пошлины, которая при делении недвижимости определяется с учетом цены иска. При этом законодатель ограничивает ее минимальный и максимальный размер.

Помимо этого, потребуется оплата пошлины в размере 200 рублей за изготовление кадастрового паспорта и проведение государственной регистрации права собственности на имущество в сумме 350 рублей.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14 (только для записи на прием).

Общая долевая собственность на дом, как делить землю

В вопросе Вы написали: «Родителей не стало,я оформила свою долю в наследство. …дом был изначально предоставлен ей организацией в которой она работала,прожив 20 лет с ней тот самый собственник решил с ней разойтись и никого не предупредив приватизировал незаконно ,путём подкупа судьи эту мансарду ,но,бабушка этот дом покупала,а он оспорил сделку в суде. На момент покупки дома в 1992 году бабушке было выдано постановление на выделение 6 соток под дом…».

При указанных Вами обстоятельствах, в силу приведенных выше норм закона как Вы, так и второй собственник дома вправе требовать в судебном порядке признания права долевой собственности на земельный участок под домом пропорционально долям в праве собственности на дом. Это при условии, что «…в 1992 году бабушке было выдано постановление на выделение 6 соток под дом…» не в собственность.

Если же в постановлении от 1992 г. указано на предоставление земельного участка Вашей бабушке в собственность, было оформлено свидетельство на право собственности на землю (возможно бабушке не выдавалось, но имеется в архиве), за вторым собственником право собственности на долю дома признано после предоставления участка в собственность Вашей бабушке, то, вполне вероятно, что Вы можете требовать признания права собственности в порядке наследования на весь земельный участок при доме. Правда, в этом вопросе определяющее значение могут иметь основания, по которым за вторым собственником признано право собственности на долю дома.

2. Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В определении Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснено, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Учитывая сказанное, если Вы оформите право собственности на долю земельного участка, но Ваш дом окажется неделимым (например, из-за ветхости), то Вы не сможете выделить свою долю земельного участка в натуре. Кстати, возможно, и сам земельный участок будет неделимым из-за его небольшого размера (6 соток).

В таком случае Вы будете иметь право требовать в суде определения порядка пользования общим земельным участком при доме. Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

3. Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Независимо от оформления земельного участка при доме в собственность, Вы вправе требовать в суде определения порядка пользования этим земельным участком на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

4. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами. Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);

соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю. Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли. Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);

расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

порядок деления жилых комнат;

правила использования общих нежилых помещений;

формулу оплаты коммунальных услуг;

определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Деление земли

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Решение споров

Порядок обращения в суд – общий. То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда. Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг. Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения. Это может быть ответ на уведомление.

Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ). А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена.

Раздел жилого дома в натуре между собственниками

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

• регистрации новых жильцов;
• ремонта;
• реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Порядок раздела дома в натуре

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

1. Выделение доли.
2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

Раздел земельного участка под домом

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

• не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
• каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
• совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
• все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

• продать;
• подарить;
• оставить в наследство;
• оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

[2]

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники

1. 
   Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
2. 
   Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.
3. 
   Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.
4. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.
5. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.